Abschreibung (AfA)
Die Abschreibung (AfA) verteilt Anschaffungskosten steuerlich über die Nutzungsdauer: Vermietete Wohngebäude werden linear mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 Prozent.
Absetzung für Abnutzung (AfA, Paragraf 7 EStG) bedeutet: Die Kosten eines Wirtschaftsguts werden nicht sofort, sondern über die Nutzungsdauer verteilt abgesetzt. Bei vermieteten Wohngebäuden gilt linear 2 Prozent pro Jahr (Baujahr ab 1925) beziehungsweise 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent des Restwerts.
Rechenbeispiel
Sie kaufen 2026 eine vermietete Bestandswohnung (Baujahr 2010) für 500.000 Euro; auf das Gebäude entfallen 400.000 Euro, auf den Boden 100.000 Euro. Lineare AfA: 2 Prozent von 400.000 Euro = 8.000 Euro pro Jahr, die Sie 50 Jahre lang als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart die AfA allein rund 3.360 Euro Steuern pro Jahr. Wäre die Wohnung ein Neubau mit Fertigstellung 2026, betrüge die lineare AfA 3 Prozent, also 12.000 Euro pro Jahr.
Selbst genutzte Immobilien können nicht abgeschrieben werden; die AfA setzt Vermietung oder betriebliche Nutzung voraus.
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Quelle: § 7 EStG