Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor

Wie berechnet sich die Mietrendite?

Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 1.100 Euro Kaltmiete im Monat sind das 13.200 Euro im Jahr, und bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro ergeben sich 3,77 Prozent. Ziehen Sie 1.500 Euro nicht umlegbare Kosten ab, sinkt die Nettomietrendite auf 3,34 Prozent.

Der Rechner oben nutzt genau diese Formeln. Er multipliziert Ihre Kaltmiete mit zwölf, teilt sie durch den Kaufpreis und rechnet zusätzlich Ihre laufenden Kosten und Ihre Finanzierung ein. So sehen Sie in einem Schritt Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite.

Wichtig ist der Hinweis vorweg: Dies ist eine vereinfachte Modellrechnung ohne Tilgung, Steuern und Wertentwicklung und keine Anlageberatung. Sie liefert eine erste Einordnung, ob der Preis einer Immobilie zur Miete passt. Die tatsächliche Rendite hängt zusätzlich von Ihrem Steuersatz, der Abschreibung und der langfristigen Preisentwicklung ab.

Die Mietrendite ist die wichtigste Vergleichszahl beim Immobilienkauf, weil sie zwei Objekte unabhängig von ihrer Größe vergleichbar macht. Eine kleine Wohnung für 200.000 Euro und ein Haus für 600.000 Euro lassen sich über den absoluten Kaufpreis nicht sinnvoll gegenüberstellen, über die Prozentzahl der Rendite dagegen sofort. Genau deshalb steht sie am Anfang jeder Kalkulation.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite rechnet die reine Jahreskaltmiete gegen den Kaufpreis, die Nettomietrendite zieht vorher die nicht umlegbaren Kosten ab. Im Beispiel sind das 13.200 Euro brutto gegen 11.700 Euro netto, also 3,77 Prozent gegenüber 3,34 Prozent. Der Abstand von 0,43 Prozentpunkten entspricht den 1.500 Euro Kosten, die beim Eigentümer hängen bleiben.

Entscheidend ist die Trennung von umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten. Umlegbare Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müll oder Hausmeister zahlt die Mieterin oder der Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Diese Posten mindern Ihre Rendite nicht und bleiben in der Rechnung außen vor.

Nicht umlegbar sind dagegen die Kosten, die der Eigentümer selbst trägt: die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage, das Mietausfallwagnis und die nicht auf den Mieter umlegbaren Anteile der Hausverwaltung. Genau diese Summe tragen Sie im Rechner unter „nicht umlegbare Kosten pro Jahr“ ein. Sie ist der einzige Kostenblock, den die Nettomietrendite berücksichtigt.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete und zeigt, mit wie vielen Jahresmieten Sie die Immobilie bezahlen. Im Beispiel sind das 350.000 geteilt durch 13.200, also 26,5. Als Faustregel gelten Werte unter 20 als günstig, 20 bis 25 als fair und über 25 als teuer. Ein Faktor von 26,5 fällt damit in den teuren Bereich.

Der Kaufpreisfaktor heißt in der Immobilienbewertung auch Vervielfältiger und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Es gilt: Faktor mal Bruttorendite ist immer 100. Ein Faktor von 25 entspricht also 4,0 Prozent, ein Faktor von 20 genau 5,0 Prozent. Wer die eine Zahl kennt, kann die andere im Kopf ableiten.

Diese Grenzen von 20 und 25 sind eine Marktkonvention und keine gesetzliche Vorgabe. In gefragten Großstädten liegen die Faktoren seit Jahren deutlich über 30, in strukturschwachen Regionen teils unter 18. Das Statistische Bundesamt dokumentiert diese Preisunterschiede laufend im Häuserpreisindex. Der Faktor ersetzt also keine Lageanalyse, er ordnet den Preis nur grob ein.

Warum gehören die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis?

Der Rechner fragt bewusst nach dem „Kaufpreis inklusive Nebenkosten“, weil ein reiner Angebotspreis die Rendite schönrechnet. Beim Kauf fallen zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Maklerprovision an. Diese Summe liegt je nach Bundesland bei rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises und zählt zu Ihrem tatsächlich eingesetzten Kapital.

Ein Rechenbeispiel: Ein Angebot lautet über 350.000 Euro, die Nebenkosten betragen 10 Prozent, also 35.000 Euro. Der tatsächliche Kapitaleinsatz beträgt damit 385.000 Euro. Rechnen Sie die 13.200 Euro Jahresmiete gegen den nackten Angebotspreis, ergeben sich 3,77 Prozent. Rechnen Sie ehrlich gegen 385.000 Euro, sind es nur noch 3,43 Prozent. Der Unterschied von 0,34 Prozentpunkten entsteht allein durch die Nebenkosten.

Die einzelnen Posten unterscheiden sich stark: Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notar und Grundbuch schlagen mit rund 1,5 bis 2 Prozent zu Buche, die Maklerprovision kann bis zu 3,57 Prozent für den Käuferanteil betragen. Die genaue Summe für Ihr Objekt ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, den Landessatz allein zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner. Tragen Sie das Ergebnis oben als Teil des Kaufpreises ein, dann stimmt Ihre Mietrendite.

Wie wirkt die Finanzierung auf die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite misst, wie sich Ihr eingesetztes Eigenkapital verzinst, und berücksichtigt dazu die Zinsen des Darlehens. Im Beispiel bringen 70.000 Euro Eigenkapital einen Überschuss von 1.060 Euro, das sind 1,51 Prozent. Obwohl die Nettomietrendite bei 3,34 Prozent liegt, schrumpft die Verzinsung des Eigenkapitals, weil der Sollzins von 3,8 Prozent höher ist.

Der Rechenweg im Detail: Das Fremdkapital beträgt 350.000 minus 70.000, also 280.000 Euro. Bei 3,8 Prozent Sollzins kostet das 10.640 Euro Zinsen im Jahr. Vom Mietüberschuss bleiben nach nicht umlegbaren Kosten und Zinsen 13.200 minus 1.500 minus 10.640, also 1.060 Euro. Diese 1.060 Euro geteilt durch 70.000 Euro Eigenkapital ergeben 1,51 Prozent Eigenkapitalrendite.

Diese Rechnung enthält bewusst keine Tilgung. Die Tilgung ist keine Kostenposition, sondern Vermögensaufbau, denn sie senkt Ihre Restschuld. Wie sich Zins und Tilgung über die Laufzeit auf Rate und Restschuld auswirken, zeigen der Baufinanzierungs-Rechner und der Kredit-Rechner.

Wann wirkt der Hebel positiv und wann negativ?

Der Hebel wirkt positiv, wenn die Nettomietrendite höher ist als der Sollzins, und negativ, wenn sie darunter liegt. Im Hauptbeispiel liegt die Nettomietrendite bei 3,34 Prozent und der Sollzins bei 3,8 Prozent. Das Fremdkapital kostet also mehr, als die Immobilie erwirtschaftet, und die Eigenkapitalrendite fällt mit 1,51 Prozent unter die Nettomietrendite.

Beim positiven Hebel dreht sich das Bild um. Ein zweites Beispiel: Kaufpreis 250.000 Euro, Kaltmiete 1.000 Euro im Monat, nicht umlegbare Kosten 1.200 Euro, Eigenkapital 50.000 Euro, Sollzins 3,0 Prozent. Die Jahreskaltmiete beträgt 12.000 Euro, die Nettomietrendite 4,32 Prozent. Weil 4,32 Prozent über dem Sollzins von 3,0 Prozent liegen, hebt das günstige Darlehen die Eigenkapitalrendite auf 9,6 Prozent.

Der Hebel ist also kein Selbstläufer. Er vergrößert die Rendite nur dann, wenn die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet. Steigen die Zinsen über die Nettomietrendite, kehrt sich der Effekt um und das Fremdkapital drückt die Eigenkapitalrendite unter die reine Objektrendite.

Welche Rolle spielen Steuern und Abschreibung?

Der Rechner blendet Steuern bewusst aus, im echten Leben mindern oder erhöhen sie Ihre Rendite spürbar. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommensteuer (§ 21 EStG). Gegengerechnet werden alle Werbungskosten, insbesondere die Schuldzinsen, die Verwaltung und die Abschreibung.

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer (§ 7 EStG). Für Wohngebäude gelten linear meist 2 Prozent pro Jahr, für nach 2022 fertiggestellte Neubauten 3 Prozent. Diese AfA ist ein reiner Buchaufwand ohne Geldabfluss und senkt Ihre Steuerlast, ohne die Miete zu schmälern.

Ein Zahlenbeispiel verdeutlicht die Wirkung der AfA: Entfallen von 350.000 Euro Kaufpreis rund 280.000 Euro auf das Gebäude, ergeben 2 Prozent lineare AfA jährlich 5.600 Euro Abschreibung. Dieser Betrag mindert zusammen mit den 10.640 Euro Schuldzinsen Ihren steuerpflichtigen Mietüberschuss deutlich, oft bis in einen steuerlichen Verlust hinein. Der Grund und Boden ist von der AfA ausgenommen, weil er sich nicht abnutzt.

Auch beim Verkauf greift das Steuerrecht. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Wie hoch diese Steuer ausfällt, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner. Merken Sie sich für die Renditerechnung: Die Modellrechnung oben ist eine Vor-Steuer-Betrachtung, Ihr persönlicher Steuersatz verändert das Ergebnis.

Welche Grenzen hat die einfache Renditerechnung?

Die Mietrendite ist eine Momentaufnahme und lässt drei große Faktoren außen vor: Tilgung, Steuern und Wertentwicklung. Damit taugt sie zum schnellen Vergleich zweier Objekte, nicht aber als vollständige Investitionsrechnung. Für eine Kaufentscheidung sollten Sie die fehlenden Bausteine ergänzen.

Der wichtigste blinde Fleck ist die Wertentwicklung. Ein Objekt mit magerer Mietrendite kann sich lohnen, wenn Lage und Preis langfristig steigen, während eine hohe Mietrendite in einer schrumpfenden Region das Wertverlustrisiko verdeckt. Die Kaufkraft der künftigen Mieten wiederum zehrt die Inflation an, deren Wirkung Sie mit dem Inflationsrechner abschätzen.

Zweitens fehlt die reale Kostenstreuung. Instandhaltung fällt nicht gleichmäßig an, sondern in Schüben, etwa wenn Dach, Heizung oder Fenster fällig werden. Kalkulieren Sie die nicht umlegbaren Kosten daher lieber vorsichtig, oft werden 20 bis 30 Euro je Quadratmeter und Jahr für Instandhaltung angesetzt. Drittens bleibt das Mietausfallrisiko: Steht die Wohnung leer, bricht die komplette Rendite für diesen Zeitraum weg. Behandeln Sie das Ergebnis des Rechners deshalb als Orientierung und nicht als Versprechen.

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