Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Wie berechnen sich die Kaufnebenkosten 2026?

Die Kaufnebenkosten 2026 sind die Summe aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision. Sie liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund 8 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 450.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen kommen rund 51.400 Euro zusammen, das sind 11,4 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.

Nur einer dieser vier Posten ist frei verhandelbar. Die Grunderwerbsteuer legt das Bundesland fest, Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz gesetzlich fixiert und für jeden Notar identisch. Verhandeln lässt sich in der Praxis allein die Maklerprovision, und auch die nur innerhalb der Grenzen der §§ 656a bis 656d BGB.

Der Kaufnebenkosten-Rechner auf dieser Seite addiert diese vier Posten für alle 16 Bundesländer. Ein kurzes Beispiel: Ohne Makler bleiben von den 51.400 Euro noch rund 35.350 Euro übrig, also 7,9 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision ist damit nach der Grunderwerbsteuer der zweitgrößte Einzelposten.

Wichtig für Ihre Finanzierungsplanung: Diese Kosten sind Eigenkapital. Banken beleihen den Objektwert, nicht die Nebenkosten, und verlangen sie deshalb in aller Regel zusätzlich zu Ihrem Eigenkapitalanteil. Wie sich das auf Ihre monatliche Rate auswirkt, rechnen Sie im Baufinanzierungsrechner durch.

Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?

Vier Posten machen die Kaufnebenkosten aus: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent, die Notarkosten mit rund 0,9 Prozent, die Grundbuchkosten mit rund 0,45 Prozent und die Maklerprovision mit bis zu 3,57 Prozent für den Käuferanteil. Die ersten drei fallen bei jedem Kauf an, die vierte nur beim Kauf über einen Makler.

Nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn zählen Gutachterkosten, Umzug, Renovierung und die laufende Grundsteuer. Auch die Bereitstellungszinsen Ihrer Bank gehören in eine eigene Kalkulation, die Sie im Kredit-Rechner abbilden können.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten wirklich?

Notar- und Grundbuchkosten zusammen betragen bei 450.000 Euro Kaufpreis rund 6.100 Euro, also etwa 1,35 Prozent. Die verbreitete Faustregel von 2,0 Prozent liegt damit deutlich zu hoch. Der Grund ist die Gebührentabelle B des GNotKG: Sie steigt degressiv, sodass der prozentuale Anteil mit wachsendem Kaufpreis sinkt.

Notare dürfen ihre Gebühren weder frei kalkulieren noch Rabatte gewähren. Jede Gebühr ist ein fester Faktor auf die 1,0-Gebühr aus Anlage 2 zum GNotKG (Tabelle B). Bei 450.000 Euro Geschäftswert beträgt diese 1,0-Gebühr genau 885,00 Euro, denn maßgeblich ist die Stufe „bis 470.000 Euro".

Ein zentraler Unterschied: Auf Notargebühren fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an, auf Grundbuchgebühren nicht. Das Grundbuchamt ist ein Gericht und erhebt Gerichtskosten, keine unternehmerische Leistung. Was 19 Prozent auf einen Nettobetrag ausmachen, zeigt der Mehrwertsteuer-Rechner.

Finanzieren Sie mit einer Grundschuld, kommen zwei weitere Gebühren hinzu, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten, nicht nach dem Kaufpreis: die Beurkundung der Grundschuldbestellung mit einer 1,0-Gebühr (KV 21200) und die Eintragung ins Grundbuch mit einer weiteren 1,0-Gebühr (KV 14121). Bei 360.000 Euro Grundschuld sind das je 735,00 Euro.

Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis spürbar. Die folgende Tabelle zeigt Notar und Grundbuch zusammen, jeweils inklusive einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises und inklusive Umsatzsteuer auf den Notaranteil:

Der Rechner auf dieser Seite kalkuliert Notar und Grundbuch mit der konservativen Faustregel von 1,5 und 0,5 Prozent. Er liegt damit bewusst über den GNotKG-Werten und baut Ihnen einen Puffer für Auslagen, Treuhandgebühren und Sonderfälle ein. Für die exakte Zahl gilt immer die Kostenrechnung Ihres Notars nach dem GNotKG.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer reicht 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG); seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder davon abweichen, und 15 der 16 Länder haben das getan.

Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz. Für Nordrhein-Westfalen bestätigen die Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen den Satz von 6,5 Prozent für alle ab dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge. Die Details zu Bemessungsgrundlage, Fälligkeit und Befreiungen behandelt der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Ein wirksamer Hebel: Mitgekauftes bewegliches Inventar gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Werden 15.000 Euro für Einbauküche und Möbel im Kaufvertrag gesondert mit realistischem Zeitwert ausgewiesen, sinkt die Steuer in Nordrhein-Westfalen um 975 Euro. Die berechnete Steuer wird anschließend nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Rechenbeispiel: Reihenhaus für 450.000 Euro in Nordrhein-Westfalen

Ein Reihenhaus in Dortmund kostet 450.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 360.000 Euro und gekauft über einen Makler mit 3,57 Prozent Käuferanteil. Die Kaufnebenkosten betragen 51.411,60 Euro, also 11,4 Prozent des Kaufpreises. Der vollständige Rechenweg:

Die 1,0-Gebühr von 885,00 Euro folgt aus der Stufe „bis 470.000 Euro" der Tabelle B, die 735,00 Euro für die Grundschuld aus der Stufe „bis 380.000 Euro". Hinzu kommen kleine Auslagen des Notars für Post und Dokumentenpauschale, meist 30 bis 50 Euro.

Zum Vergleich: Dasselbe Haus in Bayern kostet bei 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer nur 15.750 Euro Steuer, die Nebenkosten sinken auf 37.911,60 Euro und damit auf 8,4 Prozent. Ohne Makler blieben in Nordrhein-Westfalen 35.346,60 Euro übrig, also 7,9 Prozent. Der Gesamtkapitalbedarf beträgt im Beispiel 501.411,60 Euro.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 zahlt der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Maklerprovision. Bei 7,14 Prozent Gesamtprovision entfallen also maximal 3,57 Prozent auf den Käufer, bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das 16.065 Euro. Eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es nicht, nur die Verteilungsregel.

Beauftragen beide Seiten denselben Makler, dürfen sie sich nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Ein Verstoß macht beide Maklerverträge unwirksam, der Makler bekommt dann gar nichts. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei auf seinen Lohn, wirkt das zugunsten beider Parteien.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung auf den Käufer nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB). Entscheidend für die Praxis: Ihre Zahlungspflicht als Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Lassen Sie sich diesen Nachweis vorlegen, bevor Sie überweisen.

Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Provisionszusage am Telefon oder bei der Besichtigung ist unwirksam. Eine E-Mail genügt der Textform, ein Handschlag nicht.

Diese Schutzregeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines Grundstücks ohne Wohnhaus oder einer Gewerbeimmobilie bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar, und die volle Provision kann den Käufer treffen. Wie stark die Provision die Rendite eines Anlageobjekts drückt, zeigt der Mietrendite-Rechner.

Warum müssen Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen?

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Der Beleihungswert bemisst sich am Objekt, und eine gezahlte Grunderwerbsteuer von 29.250 Euro erhöht den Wert des Hauses um keinen Euro. Bei 450.000 Euro Kaufpreis brauchen Sie in Nordrhein-Westfalen deshalb mindestens 51.400 Euro Eigenkapital, bevor überhaupt eine Tilgung beginnt.

Aus demselben Grund verlangen viele Institute zusätzlich einen Eigenkapitalanteil auf den Kaufpreis selbst, häufig 10 bis 20 Prozent. In der Summe ergibt das im Beispiel schnell 96.400 bis 141.400 Euro, die vor dem Notartermin verfügbar sein müssen.

Die zeitliche Reihenfolge ist ebenfalls relevant. Die Notarkosten werden nach der Beurkundung fällig, die Grunderwerbsteuer etwa sechs bis zehn Wochen später mit dem Steuerbescheid, die Maklerprovision meist nach der Kaufpreiszahlung. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (§ 22 GrEStG).

Welche Fehler kosten bei den Kaufnebenkosten am meisten Geld?

Der teuerste Fehler ist der Bauträgerkauf im einheitlichen Vertragswerk. Wer Grundstück und Hausbau als rechtlich verbundenes Paket erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer auf beides. Bei 150.000 Euro Grundstück plus 350.000 Euro Bauleistung sind das in Nordrhein-Westfalen 32.500 Euro statt 9.750 Euro auf das reine Grundstück, ein Unterschied von 22.750 Euro.

Der zweite Fehler ist die Annahme, die Kaufnebenkosten seien steuerlich absetzbar. Beim selbstgenutzten Eigenheim sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler vollständig verloren. Bei vermieteten Objekten zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes und wirken sich nur über die Abschreibung aus, bei 2 Prozent AfA also verteilt auf 50 Jahre.

Immerhin: Beim späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöhen die gezahlten Anschaffungsnebenkosten die Anschaffungskosten und senken so den steuerpflichtigen Gewinn. Was das konkret bedeutet, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner.

Der dritte Fehler betrifft das Inventar. Viele Käufer setzen Fantasiewerte an, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Finanzämter akzeptieren jedoch nur realistische Zeitwerte und verlangen ab einer Größenordnung von etwa 15 Prozent des Kaufpreises regelmäßig Belege. Hinzu kommt: Banken beleihen Inventar nicht, sodass Sie den herausgerechneten Betrag zusätzlich als Eigenkapital aufbringen müssen.

Vierter Punkt: die vorschnelle Provisionszahlung. Zahlen Sie Ihren Käuferanteil, bevor der Verkäufer seinen Anteil nachgewiesen hat, verzichten Sie freiwillig auf den Schutz des § 656d BGB. Prüfen Sie außerdem, ob der Maklervertrag überhaupt in Textform zustande gekommen ist, denn ohne Textform besteht kein Provisionsanspruch.

Fünfter Punkt: Doppelte Notarkosten bei einem geplatzten Kauf. Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, bleiben die Notarkosten in voller Höhe bestehen; nur die Grunderwerbsteuer kann bei Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren auf Antrag aufgehoben werden (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Kalkulieren Sie deshalb erst nach einer belastbaren Finanzierungszusage den Notartermin.

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