Baufinanzierungsrechner: Rate und Restschuld berechnen

Wie berechnet der Baufinanzierungsrechner die monatliche Rate?

Der Baufinanzierungsrechner multipliziert die Darlehenssumme mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilt das Ergebnis durch zwölf. Bei 320.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das eine Annuität von 1.546,67 Euro im Monat: 320.000 Euro mal 5,8 Prozent sind 18.560 Euro im Jahr, geteilt durch zwölf Monate.

Diese Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung konstant. Das ist das Prinzip des Annuitätendarlehens: Die Zahlung ist jeden Monat gleich hoch, aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt, weil die Zinsen immer nur auf die verbliebene Restschuld anfallen.

Die Darlehenssumme ergibt sich im Rechner aus Kaufpreis minus Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten sind darin bewusst nicht enthalten, weil Banken erwarten, dass Sie diese aus eigenen Mitteln zahlen. Was zusätzlich auf Sie zukommt, ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Woraus besteht die Monatsrate aus Zins und Tilgung?

Im ersten Monat der Beispielfinanzierung entfallen von 1.546,67 Euro genau 1.013,33 Euro auf Zinsen und nur 533,33 Euro auf Tilgung. Der Zinsanteil ist die Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf, also 320.000 Euro mal 3,8 Prozent geteilt durch zwölf. Alles, was von der Rate übrig bleibt, tilgt.

Im ersten Jahr zahlen Sie deshalb 18.560 Euro Rate, davon 12.047 Euro Zinsen und 6.513 Euro Tilgung. Im zehnten Jahr hat sich das Verhältnis auf 9.397 Euro Zinsen und 9.163 Euro Tilgung verschoben, bei unveränderter Rate. Genau dieser Effekt macht die späten Jahre einer Baufinanzierung so viel wirksamer als die frühen.

Wichtig für den Vergleich von Angeboten: Der Sollzins ist nicht der effektive Jahreszins. In den effektiven Jahreszins müssen nach § 16 PAngV auch die übrigen dem Darlehensgeber bekannten Kosten einfließen, etwa Vermittlungskosten oder Kosten der Wertermittlung. Dieser Rechner arbeitet mit dem Sollzins, den Sie eingeben, und bildet damit den reinen Zins- und Tilgungsverlauf ab.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für die Baufinanzierung?

Als Faustregel gilt ein Beleihungsauslauf von höchstens 80 Prozent, bei 400.000 Euro Kaufpreis also mindestens 80.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis plus die Nebenkosten obendrauf. Der Beleihungsauslauf ist die Darlehenssumme im Verhältnis zum Objektwert; 320.000 Euro Darlehen auf 400.000 Euro Kaufpreis sind exakt 80 Prozent.

Der Grund ist kein Gesetz, sondern Bankpraxis: Unterhalb von 80 Prozent bieten die meisten Institute ihre besten Konditionen an, unterhalb von 60 Prozent oft noch einmal günstigere. Oberhalb von 80 Prozent steigt der Zinssatz spürbar, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko trägt.

Zwei ehrliche Einschränkungen zum Rechner: Erstens rechnet er den Beleihungsauslauf gegen den Kaufpreis, während Banken den intern ermittelten Beleihungswert ansetzen, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf fällt dadurch in der Regel höher aus als hier angezeigt. Zweitens ist die 80-Prozent-Schwelle eine Marktkonvention und keine amtlich festgelegte Grenze.

Zum Eigenkapital zählen Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere und Eigenleistungen am Bau. Wie schnell ein Sparplan die fehlende Summe aufbaut, zeigt der Zinseszins-Rechner.

Welche Kennzahlen und rechtlichen Grenzen gelten 2026?

Die wichtigste gesetzliche Zahl der Baufinanzierung ist die Zehn-Jahres-Frist aus § 489 BGB: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart wurde. Die folgende Tabelle fasst die Werte zusammen, mit denen dieser Rechner und der deutsche Baufinanzierungsmarkt 2026 arbeiten.

Den aktuellen Marktzins gibt keine dieser Quellen vor. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht in ihrer Statistik zu Zinssätzen für Wohnungsbaukredite monatlich die tatsächlichen Durchschnittssätze im Neugeschäft, aufgeschlüsselt nach Zinsbindung. Nehmen Sie diesen Wert als Ausgangspunkt für das Feld „Sollzins“ und ersetzen Sie ihn durch Ihr konkretes Bankangebot, sobald es vorliegt.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis, 80.000 Euro Eigenkapital

Eine Familie kauft für 400.000 Euro und bringt 80.000 Euro Eigenkapital ein. Sie finanziert 320.000 Euro zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Die Rate beträgt 1.546,67 Euro im Monat, nach zehn Jahren sind 77.711 Euro getilgt und 107.889 Euro Zinsen gezahlt.

Der Tilgungsplan zeigt die Verschiebung von Zins zu Tilgung Jahr für Jahr. Die Jahresrate ist immer 18.560 Euro, die Aufteilung verändert sich jedoch deutlich.

Über die gesamten rund 28 Jahre bis zur vollständigen Tilgung zahlt diese Familie etwa 200.851 Euro Zinsen auf 320.000 Euro Darlehen, sofern der Zins von 3,8 Prozent auch nach der Zinsbindung gilt. Das ist die eigentliche Botschaft jeder Baufinanzierung: Die Zinskosten erreichen leicht zwei Drittel der Darlehenssumme.

Wie stark verändert die anfängliche Tilgung Laufzeit und Zinskosten?

Ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit im Beispiel von 28,1 auf 21,6 Jahre und spart 51.519 Euro Zinsen. Die Rate steigt dafür von 1.546,67 Euro auf 1.813,33 Euro, also um 266,66 Euro im Monat. Alle Werte gelten für 320.000 Euro Darlehen zu 3,8 Prozent Sollzins.

Bei 1 Prozent Anfangstilgung zahlen Sie 315.055 Euro Zinsen auf 320.000 Euro Darlehen, also fast die gesamte Darlehenssumme noch einmal. Genau deshalb sind 1-Prozent-Tilgungen aus der Niedrigzinsphase bei heutigen Zinsen ein Rechenfehler und keine Sparmaßnahme.

Die Faustregel lautet: mindestens 2 Prozent Anfangstilgung, und die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wann dieser Zeitpunkt bei Ihnen liegt, klärt der Renteneintritt-Rechner.

Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?

Nach zehn Jahren Zinsbindung bleiben im Beispiel 242.289 Euro Restschuld, die Sie zum dann gültigen Marktzins neu finanzieren müssen. Steigt der Zins von 3,8 auf 5,3 Prozent und wollen Sie den ursprünglichen Tilgungsplan halten, also die restlichen 217 Monate durchziehen, steigt Ihre Rate von 1.546,67 Euro auf 1.738,06 Euro, ein Plus von 191 Euro im Monat.

Der Stresstest im Rechner geht anders vor: Er legt auf die Restschuld denselben anfänglichen Tilgungssatz und einen um 1,5 Punkte höheren Sollzins an. Weil die Restschuld kleiner ist als das ursprüngliche Darlehen, kann die so ermittelte Anschlussrate niedriger ausfallen als Ihre bisherige, obwohl der Zins gestiegen ist. Sie kaufen sich diese scheinbar niedrigere Rate dann mit einer längeren Restlaufzeit. Die Tabelle oben ist der strengere Maßstab, weil sie das Schuldenfrei-Datum festhält.

Eine wichtige Absicherung steht im Gesetz: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren bindet Sie also faktisch nur zehn Jahre, schützt Sie aber die volle Laufzeit vor steigenden Zinsen. Bei 20 Jahren Bindung stünden im Beispiel nach Ablauf nur noch 128.723 Euro Restschuld offen statt 242.289 Euro nach zehn Jahren.

Wie viel bringt eine Sondertilgung wirklich?

Eine jährliche Sondertilgung von 3.200 Euro, also 1 Prozent der Darlehenssumme, senkt die Restschuld nach zehn Jahren von 242.289 Euro auf 204.106 Euro und spart in dieser Zeit 6.183 Euro Zinsen. Über die gesamte Laufzeit verkürzt sie die Finanzierung von 28,1 auf 21,8 Jahre und spart 49.669 Euro Zinsen.

Mit 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr, im Beispiel 16.000 Euro, wären nach zehn Jahren nur noch 51.373 Euro offen und die Zinskosten bis dahin lägen bei 76.973 Euro statt 107.889 Euro. Viele Banken räumen 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenlos ein, aber nur, wenn Sie im Angebot ausdrücklich danach fragen.

Ohne vereinbartes Sondertilgungsrecht ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung schwierig: Nach § 500 Abs. 2 BGB darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins nur bei einem berechtigten Interesse vorzeitig getilgt werden, etwa beim Verkauf der Immobilie.

Und dann wird es teuer: Der bekannte Deckel von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags in § 502 Abs. 3 BGB gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen und damit nicht für Ihre Baufinanzierung. Bei Immobiliardarlehen berechnet die Bank ihren tatsächlichen Zinsschaden, was schnell fünfstellig wird. Nur wenn die Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind, entfällt der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB vollständig.

Können Sie die Zinsen der Baufinanzierung von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Bauzinsen zu null Prozent absetzbar, bei einer vermieteten Immobilie zu 100 Prozent. Der Grund steht in § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG: Schuldzinsen sind nur Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Wer selbst einzieht, erzielt keine Einkünfte aus der Immobilie.

Für Vermieter heißt das konkret: Die 12.047 Euro Zinsen des ersten Jahres aus dem Beispiel wären in voller Höhe Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Tilgungsanteil von 6.513 Euro dagegen nie, denn Tilgung ist Vermögensumschichtung und kein Aufwand. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

Selbstnutzer haben trotzdem zwei Hebel. Für energetische Sanierungen am eigenen, mindestens zehn Jahre alten Objekt gewährt § 35c EStG eine Steuerermäßigung von 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im dritten Jahr, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Für Handwerkerleistungen ohne energetischen Bezug gibt es die Ermäßigung nach § 35a EStG, die der Handwerkerkosten-Rechner beziffert.

Laufende Kosten bleiben in beiden Fällen: Die Grundsteuer fällt jedes Jahr an und ist nur bei Vermietung absetzbar. Ihre Höhe ermitteln Sie mit dem Grundsteuer-Rechner.

Welche Fehler kosten bei der Baufinanzierung am meisten Geld?

Der teuerste Fehler ist eine zu niedrige Anfangstilgung: 1 Prozent statt 2 Prozent kostet im Beispiel 114.204 Euro zusätzliche Zinsen über die Laufzeit. Der zweitteuerste ist, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren, weil der Beleihungsauslauf dadurch über 80 Prozent klettert und die Bank einen Zinsaufschlag berechnet.

Drei weitere Punkte, die im Angebot geprüft gehören. Erstens das Sondertilgungsrecht: Es ist meist kostenlos, aber nur auf Nachfrage im Vertrag. Zweitens die Bereitstellungszinsen, die eine Bank für abgerufene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehensteile verlangt; bei Neubauten mit langer Bauzeit ist die bereitstellungsfreie Zeit ein echter Verhandlungspunkt. Drittens der Vergleich über den effektiven Jahreszins nach § 16 PAngV, nicht über den Sollzins, denn nur der Effektivzins enthält die bekannten Nebenkosten.

Ein Fehler eigener Art ist die vergessene Grunderwerbsteuer. Der gesetzliche Satz beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent, doch die Länder dürfen abweichen und liegen 2026 zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Auf 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro oder 26.000 Euro, ein Unterschied von 12.000 Euro allein durch die Landesgrenze. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner nach.

Familien sollten vor der Bankfinanzierung die KfW prüfen. Das Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ vergibt zinsverbilligte Kredite bis 270.000 Euro, verlangt aber ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind, einen Neubau im Effizienzhaus-40-Standard und dass Sie noch kein Wohneigentum besitzen. Für kleinere Vorhaben ohne Grundbuchsicherheit vergleichen Sie die Konditionen mit dem Kredit-Rechner.

Dieser Rechner ist eine Modellrechnung für ein Annuitätendarlehen ohne Gebühren, Bereitstellungszinsen und Nebenkosten. Er ersetzt kein Bankangebot und keine Finanzberatung.

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