AfA-Rechner 2026: Abschreibung für Immobilien und Wirtschaftsgüter

Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes auf 33 bis 50 Jahre: Je nach Baujahr setzen Sie jährlich 2, 2,5 oder 3 Prozent des Gebäudewerts als Werbungskosten ab. Bei 330.000 Euro Gebäudeanteil sind das bis zu 9.900 Euro pro Jahr, ohne dass Geld fließt.

Rechtsgrundlage ist Paragraf 7 EStG. Wichtig: Die Gebäude-AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung, nicht bei Eigennutzung. Und abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Was Abschreibung grundsätzlich bedeutet, erklärt der Glossar-Eintrag Abschreibung (AfA).

Wer kann die AfA überhaupt nutzen?

Die AfA steht zwei Gruppen offen: Vermietern, die ihre Immobilie als Werbungskosten in der Anlage V abschreiben, und Unternehmern sowie Selbstständigen, die betrieblich genutzte Gebäude und Wirtschaftsgüter über die Gewinnermittlung absetzen. In beiden Fällen mindert die Abschreibung Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen, ohne dass in diesem Jahr Geld abfließt.

Wer seine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, geht dagegen leer aus: Für eigengenutzte Wohnungen und Häuser gibt es keine AfA. Auch bei teilweiser Vermietung, etwa einer Einliegerwohnung, wird nur der vermietete Anteil abgeschrieben. Der Rechner oben geht deshalb von einer vollständig vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie aus.

Welcher AfA-Satz gilt für Ihr Gebäude?

Der lineare AfA-Satz nach Paragraf 7 Absatz 4 EStG hängt allein vom Jahr der Fertigstellung ab: 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925, 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022 und 3 Prozent für Neubauten ab dem 1. Januar 2023. Die Sätze im Überblick:

Entscheidend ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht Ihr Kaufdatum: Wer 2026 eine Wohnung aus dem Baujahr 2010 kauft, schreibt sie mit 2 Prozent ab und startet die 50 Jahre neu ab dem eigenen Kauf. Der Rechner oben wählt den Satz automatisch nach dem eingegebenen Baujahr.

Was zählt zur Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA?

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes inklusive anteiliger Nebenkosten, aber ohne den Grundstückswert. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Anschaffungskosten und werden anteilig mit abgeschrieben; wie hoch sie ausfallen, zeigen der Kaufnebenkosten-Rechner und der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Der Kaufpreis muss dafür auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung). Je nach Lage liegt der Gebäudeanteil oft bei 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises: In teuren Großstadtlagen mit hohen Bodenwerten eher bei 60 Prozent, auf dem Land eher bei 80 Prozent. Als Ausgangspunkt dient die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; eine im Kaufvertrag vereinbarte, wirtschaftlich begründete Aufteilung erkennt das Finanzamt in der Regel an.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Wohnung, Baujahr 2010

Sie kaufen 2026 eine vermietete Eigentumswohnung für 400.000 Euro plus 40.000 Euro Nebenkosten. Bei 75 Prozent Gebäudeanteil und Baujahr 2010 ergeben sich 6.600 Euro AfA pro Jahr:

Die 6.600 Euro mindern Jahr für Jahr Ihre Einkünfte aus Vermietung, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sparen Sie rund 2.772 Euro Steuern jährlich. Über die 50-jährige Abschreibungsdauer summiert sich das auf den kompletten Gebäudewert von 330.000 Euro. Wie sich die AfA auf die Rendite Ihrer Immobilie auswirkt, zeigt der Mietrendite-Rechner.

Der Rechenweg ist immer gleich: Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt die Anschaffungskosten, davon der Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung, davon der AfA-Satz nach Baujahr. Wer die Nebenkosten vergisst, verschenkt in diesem Beispiel 30.000 Euro Bemessungsgrundlage und damit dauerhaft 600 Euro AfA pro Jahr.

Wie stark wirkt sich das Baujahr auf die Steuerersparnis aus?

Bei identischen 330.000 Euro Gebäudeanteil entscheidet allein das Baujahr, ob Sie 6.600, 8.250 oder 9.900 Euro pro Jahr abschreiben. Der Unterschied zwischen einem Bestandsbau von 2010 und einem Neubau ab 2023 beträgt 3.300 Euro AfA jährlich, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz also 1.386 Euro mehr Steuerersparnis pro Jahr:

Die kürzere Abschreibungsdauer macht Neubauten steuerlich deutlich attraktiver: 33 Jahre statt 50 Jahre bedeuten pro Jahr die Hälfte mehr AfA als beim Bestandsbau. Über die gesamte Laufzeit wird in allen Fällen der komplette Gebäudewert abgeschrieben, nur eben unterschiedlich schnell.

Was bringt die degressive AfA für neue Wohngebäude?

Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erlaubt Paragraf 7 Absatz 5a EStG (Wachstumschancengesetz) alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent, gerechnet jeweils vom Restwert. Im ersten Jahr sind das bei 330.000 Euro Gebäudekosten 16.500 Euro statt 9.900 Euro linear.

Der Vorteil schmilzt mit den Jahren, weil die Bemessungsgrundlage sinkt; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist ausdrücklich zulässig und meist sinnvoll. Der Rechner oben rechnet linear, die degressive Variante lohnt vor allem bei hohem Grenzsteuersatz in den ersten Vermietungsjahren.

Wie werden bewegliche Wirtschaftsgüter abgeschrieben?

Bewegliche Wirtschaftsgüter wie Pkw, Möbel oder Maschinen schreiben Sie linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ab, die die amtlichen AfA-Tabellen des BMF festlegen. Ein Pkw für 36.000 Euro bringt bei 6 Jahren Nutzungsdauer 6.000 Euro AfA pro Jahr. Typische Werte:

Für Computer und Software gilt seit dem BMF-Schreiben von 2021 eine Nutzungsdauer von nur 1 Jahr, sie sind also faktisch sofort abschreibbar. Was die Abschreibung bei Ihrer Gewinnermittlung ausmacht, zeigt der Steuer-Rechner für Selbstständige; für Solaranlagen lohnt ein Blick in den Photovoltaik-Rechner, denn viele private Anlagen bis 30 kWp sind seit 2023 ohnehin steuerfrei gestellt.

Wann können Sie sofort abschreiben (GWG)?

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) bis 800 Euro netto (952 Euro brutto) setzen Sie nach Paragraf 6 Absatz 2 EStG im Jahr der Anschaffung komplett ab, ganz ohne Verteilung. Ein Bürostuhl für 500 Euro netto mindert den Gewinn also sofort in voller Höhe.

Alternativ bilden Sie für Wirtschaftsgüter von 250 bis 1.000 Euro netto einen Sammelposten, der pauschal über 5 Jahre mit je 20 Prozent aufgelöst wird. Die Wahl gilt dann einheitlich für alle Zugänge des Jahres in dieser Preisklasse. Für die meisten Selbstständigen ist der Sofortabzug bis 800 Euro netto die einfachere und schnellere Variante, weil er den Gewinn schon im Kaufjahr voll mindert.

Was gilt im Jahr der Anschaffung?

Im Anschaffungsjahr wird zeitanteilig (pro rata temporis) monatsgenau abgeschrieben: Für jeden vollen Monat ab dem Kauf steht Ihnen ein Zwölftel der Jahres-AfA zu. Wer die Beispielwohnung im Juli übernimmt, setzt im ersten Jahr 6/12 von 6.600 Euro an, also 3.300 Euro.

Ein Kauf im Januar bringt die volle Jahres-AfA, ein Kauf im Dezember nur ein Zwölftel. Die fehlenden Monate gehen nicht verloren, sie verlängern lediglich das Ende des Abschreibungszeitraums. Der Rechner oben zeigt neben der vollen Jahres-AfA auch den anteiligen Betrag für Ihr Kaufjahr.

Dieselbe Monatslogik gilt für bewegliche Wirtschaftsgüter: Ein im Oktober gekaufter Pkw bringt im ersten Jahr nur 3/12 der Jahres-AfA. Einzige praktische Ausnahme sind Computer und Software mit einjähriger Nutzungsdauer sowie geringwertige Wirtschaftsgüter, die ohnehin im Anschaffungsjahr voll abgesetzt werden können.

Welche Fehler kosten bei der AfA bares Geld?

Der häufigste Fehler ist, den Grundstücksanteil mit abzuschreiben: Das ist unzulässig und fliegt spätestens bei der Prüfung auf. Ebenso riskant ist eine Kaufpreisaufteilung ohne Begründung, etwa pauschal 90 Prozent Gebäudeanteil in bester Innenstadtlage. Das Finanzamt korrigiert dann anhand der BMF-Arbeitshilfe, oft deutlich nach unten.

Zweiter Klassiker: AfA bei Eigennutzung ansetzen. Die Gebäude-AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung; die selbst bewohnte Wohnung bringt keine Abschreibung. Wer eine vermietete Immobilie später verkauft, sollte zudem die Zehnjahresfrist im Blick behalten, der Spekulationssteuer-Rechner zeigt die Folgen eines zu frühen Verkaufs.

Dritter Fehler: Erhaltungsaufwand mit Herstellungskosten verwechseln. Reparaturen sind sofort abziehbar, Herstellungskosten nur über die AfA. Achtung bei frisch gekauften Objekten: Übersteigen Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren 15 Prozent der Gebäudekosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und wandern zwangsweise in die langjährige Abschreibung. Wer knapp an dieser Grenze liegt, verteilt größere Renovierungen besser über mehr als drei Jahre.

Und schließlich: Vergessen Sie die AfA nicht einfach. Anders als viele Werbungskosten fällt sie nicht ins Auge, weil kein Geld fließt. Wer die 6.600 Euro aus dem Beispiel jahrelang nicht ansetzt, verschenkt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 2.772 Euro Steuerersparnis pro Jahr. Prüfen Sie mit dem Rechner oben, welcher Betrag Ihnen zusteht, und tragen Sie ihn konsequent jedes Jahr ein.

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