Grunderwerbsteuer-Rechner: alle Bundesländer

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer 2026?

Die Grunderwerbsteuer 2026 ist der Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Ein Kaufpreis von 400.000 Euro kostet in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent genau 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Bayern bei 3,5 Prozent dagegen 14.000 Euro. Der Grunderwerbsteuer-Rechner auf dieser Seite bildet diese Formel für alle 16 Bundesländer ab.

Entscheidend ist ausschließlich die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz. Wer in München wohnt und ein Haus in Köln kauft, zahlt den nordrhein-westfälischen Satz von 6,5 Prozent.

Die Steuer entsteht bereits mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit der Übergabe oder der Grundbucheintragung. Steuerauslöser ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG das Verpflichtungsgeschäft, also der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung. Auch Zwangsversteigerungen, Tauschgeschäfte und Erbbaurechtsbestellungen sind Erwerbsvorgänge.

Der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder nach Art. 105 Abs. 2a GG davon abweichen, und 15 der 16 Länder haben das getan. Nur Bayern liegt noch beim Regelsatz. Die berechnete Steuer wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Was gehört in die Bemessungsgrundlage?

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, also im Regelfall dem notariell beurkundeten Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung zählen neben dem Kaufpreis auch übernommene Belastungen, vorbehaltene Nutzungsrechte und Leistungen an Dritte. Nur wenn keine Gegenleistung vorhanden ist, tritt nach § 8 Abs. 2 GrEStG der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an ihre Stelle.

Mitgekauftes bewegliches Inventar gehört nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus ohne feste Verbindung und Möbel dürfen im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen werden.

Beispiel: Von 400.000 Euro Gesamtpreis entfallen 15.000 Euro auf Inventar. Die Bemessungsgrundlage sinkt auf 385.000 Euro, die Steuer in Nordrhein-Westfalen von 26.000 auf 25.025 Euro. Das sind 975 Euro Ersparnis für einen sauber formulierten Vertragsabsatz.

Wichtig ist der Realitätstest: Die Finanzämter akzeptieren Zeitwerte, keine Wunschwerte. Als Faustregel gilt eine Größenordnung von rund 15 Prozent des Kaufpreises als unkritisch; darüber verlangt das Finanzamt regelmäßig Belege wie Rechnungen oder Fotos. Bei einer geplanten Baufinanzierung kommt hinzu, dass Banken Inventar nicht beleihen. Was Sie beim Kaufpreis sparen, müssen Sie eventuell zusätzlich an Eigenkapital mitbringen. Rechnen Sie das vorher im Baufinanzierungsrechner durch.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den 16 Bundesländern 2026?

Die Grunderwerbsteuersätze reichen 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die jüngste Änderung war Bremen: Der Satz stieg zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent. Die letzte Senkung kam aus Thüringen, das zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent zurückging.

Stand der Tabelle ist Juli 2026. Maßgeblich ist immer das Steuersatzgesetz des jeweiligen Landes, denn der Satz kann sich mit jedem Haushaltsgesetz ändern. Amtlich belegt sind unter anderem Bayern mit 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), Sachsen mit 5,5 Prozent seit dem 1. Januar 2023 (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent seit dem 1. Januar 2015 (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW), Berlin mit 6,0 Prozent seit dem 1. Januar 2014 (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin) und Baden-Württemberg mit 5,0 Prozent (Finanzämter Baden-Württemberg).

Der Unterschied ist erheblich: Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis 12.000 Euro. Bei 700.000 Euro sind es bereits 21.000 Euro. Ein Landeswechsel ist als Steuergestaltung natürlich keine Option, wohl aber die realistische Kalkulation aller Kaufnebenkosten vor dem Notartermin.

Rechenbeispiel: Reihenhaus für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen

Ein Reihenhaus in Dortmund kostet 400.000 Euro, davon 15.000 Euro für die mitgekaufte Einbauküche und die Gartenhütte. Die Grunderwerbsteuer beträgt 25.025 Euro, die gesamten Erwerbsnebenkosten liegen bei rund 33.000 Euro. Der vollständige Rechenweg:

Ohne den gesonderten Inventarausweis wären es 26.000 Euro Grunderwerbsteuer gewesen. Die 15.000 Euro Inventar sparen also 975 Euro Steuer. Läge dasselbe Haus in Bayern, betrüge die Steuer auf 385.000 Euro nur 13.475 Euro.

Diese Nebenkosten sind Eigenkapital: Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit. Nach dem Kauf folgt die laufende Belastung durch die jährliche Grundsteuer, die Sie getrennt kalkulieren sollten. Wer vermietet, prüft die Rechnung zusätzlich im Mietrendite-Rechner, denn die Grunderwerbsteuer zählt dort zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA nur langsam abgeschrieben.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Der Bescheid kommt üblicherweise sechs bis zehn Wochen nach dem Notartermin, denn der Notar muss den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung beim Finanzamt anzeigen (§ 18 Abs. 3 GrEStG).

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile, also Käufer und Verkäufer gemeinsam. In nahezu jedem Kaufvertrag übernimmt der Käufer die Steuer im Innenverhältnis. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an den Verkäufer halten.

Auf Antrag kann das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern; § 15 Satz 2 GrEStG erlaubt eine längere Frist, wenn die Umstände es rechtfertigen. Ein Rechtsbehelf gegen den Bescheid schiebt die Fälligkeit dagegen nicht auf. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim Finanzamt eingehen, und ohne zusätzlichen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung bleibt die Steuer trotzdem zu zahlen.

Ohne bezahlte Steuer gibt es kein Eigentum: Der Käufer darf erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 GrEStG). Das Finanzamt stellt sie aus, sobald die Steuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht. Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt, eine elektronische Übermittlung ist nach § 22 Abs. 2 GrEStG ausgeschlossen.

Wer zahlt keine Grunderwerbsteuer?

Steuerfrei bleiben unter anderem Erwerbe bis zu einer Gegenleistung von 2.500 Euro, Grundstücke aus einer Erbschaft oder Schenkung sowie Käufe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Verwandte in gerader Linie sind Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel, nicht dagegen Geschwister.

Die 2.500 Euro sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 2.501 Euro Gegenleistung ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Euro darüber.

Wichtig für Patchworkfamilien: Die Befreiung für Verwandte in gerader Linie gilt nach § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG auch für Stiefkinder und deren Ehegatten. Nicht befreit sind dagegen Käufe zwischen Geschwistern, Neffen, Nichten, Onkeln und Tanten. Der Umweg über die Eltern, also der Verkauf vom Bruder an die Mutter und von dort an die Schwester, gilt bei enger zeitlicher Abfolge als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO.

Ebenfalls steuerfrei bleibt die Auseinandersetzung des Nachlasses unter Miterben nach § 3 Nr. 3 GrEStG. Übernimmt eines von zwei Kindern das geerbte Haus vollständig und zahlt dem anderen dessen Hälfte aus, fällt auf diese Abfindung keine Grunderwerbsteuer an.

Erbschaft und Schenkung sind zwar grunderwerbsteuerfrei, unterliegen aber der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Ob dort tatsächlich Steuer anfällt, hängt an den persönlichen Freibeträgen; das prüfen Sie im Erbschaftssteuer-Rechner oder im Schenkungssteuer-Rechner.

Welche Fehler kosten bei der Grunderwerbsteuer am meisten Geld?

Der teuerste Fehler ist der Bauträgerkauf im einheitlichen Vertragswerk: Wer Grundstück und Hausbau in einem rechtlich verbundenen Paket erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer auf beides. Bei 150.000 Euro Grundstück plus 350.000 Euro Bauleistung sind das in Nordrhein-Westfalen 32.500 Euro statt 9.750 Euro auf das reine Grundstück, also 22.750 Euro Unterschied.

Getrennte Verträge allein genügen dafür nicht. Entscheidend ist, ob der Käufer bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das Ob und Wie der Bebauung noch frei war. Ein zeitlicher Abstand zwischen den Verträgen und ein frei gewähltes Bauunternehmen sprechen für zwei eigenständige Vorgänge, ein vorbereitetes Gesamtpaket aus einer Hand dagegen.

Der zweite Klassiker ist die versäumte Zwei-Jahres-Frist bei der Rückabwicklung. Wird der Kauf rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, hebt das Finanzamt die Steuerfestsetzung auf Antrag auf, wenn die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer erfolgt (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Dasselbe gilt für eine nachträgliche Kaufpreisminderung innerhalb von zwei Jahren nach § 16 Abs. 3 GrEStG.

Diese Aufhebung greift allerdings nicht, wenn der Erwerbsvorgang nicht fristgerecht und vollständig angezeigt wurde (§ 16 Abs. 5 GrEStG). Wer die Anzeigepflicht verletzt, verliert also selbst bei sauberer Rückabwicklung sein Geld.

Dritter Punkt: die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf. Nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert der anteilige Betrag der Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht mehr; sie gehört zum Wohnungseigentum und damit zur Gegenleistung. Planen Sie diesen Posten also nicht als Sparmodell ein.

Schließlich: Die Grunderwerbsteuer ist beim selbstgenutzten Eigenheim steuerlich nicht absetzbar. Bei Vermietungsobjekten gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes und wirkt sich nur über die Abschreibung aus, verteilt auf 50 Jahre bei 2 Prozent AfA. Verkaufen Sie das Objekt später innerhalb der Spekulationsfrist, erhöht die gezahlte Grunderwerbsteuer immerhin die Anschaffungskosten und senkt so den Gewinn, wie der Spekulationssteuer-Rechner zeigt.

Alle 16 Sätze im Vergleich und die Befreiungen stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer 2026.

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