Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller 16 Bundesländer im Vergleich

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5000000000000004 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern ist mit 3,5000000000000004 Prozent am günstigsten, am teuersten sind Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit je 6,5 Prozent.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das in Bayern 14.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen 26.000 Euro. Der Unterschied von 12.000 Euro entspricht einer kompletten Küche.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Worauf wird die Steuer genau berechnet?

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung nach Paragraf 11 GrEStG, in der Regel der beurkundete Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Maklercourtage und Notarkosten gehören nicht dazu, übernommene Erschließungskosten dagegen schon.

Bewegliches Inventar zählt nicht mit. Wenn Einbauküche, Markise oder Sauna im Kaufvertrag separat mit realistischem Wert ausgewiesen werden, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Bei 20.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent sparen Sie 1.300 Euro. Den Effekt zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Wer zahlt keine Grunderwerbsteuer?

Steuerfrei sind nach Paragraf 3 GrEStG Käufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, Übertragungen an Verwandte in gerader Linie also Eltern, Kinder und Enkel, sowie Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung. Auch Grundstücke unter 2.500 Euro Gegenleistung bleiben frei.

Nicht befreit sind Geschwister. Wer von der Schwester kauft, zahlt den vollen Satz. Bei Schenkungen greift stattdessen die Schenkungsteuer mit ihren eigenen Freibeträgen, dazu mehr im Ratgeber zur Schenkungssteuer.

Wann wird die Steuer fällig?

Der Notar meldet den Kaufvertrag beim Finanzamt an. Der Steuerbescheid kommt meist zwei bis sechs Wochen nach Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

Die Steuer gehört damit zu den Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler kommen je nach Land 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammen. Die vollständige Rechnung macht der Kaufnebenkosten-Rechner. Regionale Details finden Sie auf den Länderseiten zur Grunderwerbsteuer.

Wie viel Eigenkapital brauche ich insgesamt?

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Sie müssen also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler aus eigener Tasche zahlen.

In Bayern läge dieselbe Rechnung bei rund 36.280 Euro, weil die Grunderwerbsteuer nur 14.000 Euro beträgt. Der Standort entscheidet also mit darüber, ob eine Finanzierung überhaupt darstellbar ist. Die monatliche Rate kalkuliert der Baufinanzierungs-Rechner.

Wie spare ich beim Neubau vom Bauträger?

Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen später unabhängig davon ein Bauunternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Bei 150.000 Euro Grundstück und 300.000 Euro Baukosten sparen Sie in Nordrhein-Westfalen 19.500 Euro.

Das Finanzamt prüft hier allerdings genau. Liegt ein einheitliches Vertragswerk vor, weil Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen zusammenarbeiten oder die Verträge inhaltlich verknüpft sind, wird die Steuer auf den Gesamtpreis erhoben. Entscheidend sind zeitlicher Abstand, freie Wahl des Bauunternehmens und getrennte Verhandlungen.

Bekomme ich die Steuer zurück, wenn der Kauf platzt?

Ja. Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, etwa weil die Finanzierung scheitert oder ein Rücktrittsrecht greift, erstattet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nach Paragraf 16 GrEStG vollständig.

Der Antrag muss aktiv gestellt werden, von allein zahlt niemand zurück. Auch bei einer Kaufpreisminderung nach Mängeln innerhalb von zwei Jahren wird die Steuer anteilig neu festgesetzt. Bewahren Sie den Bescheid deshalb auf, bis die Frist abgelaufen ist.

Ist die Steuer absetzbar?

Bei selbst genutztem Wohneigentum nicht. Wer die Immobilie vermietet, rechnet die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und schreibt sie zusammen mit dem Gebäudewert über die Nutzungsdauer ab, in der Regel mit 2 oder 3 Prozent im Jahr.

Der Grundstücksanteil wird nie abgeschrieben, weil Grund und Boden sich nicht abnutzen. Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück sollte deshalb schon im Kaufvertrag sauber dokumentiert sein. Die jährliche Abschreibung rechnet der AfA-Rechner, die Rendite der Mietrendite-Rechner.

Was gilt bei Erbbaurecht und Zwangsversteigerung?

Beim Erbbaurecht kaufen Sie nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf zu bauen. Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an, bemessen am kapitalisierten Erbbauzins über die Laufzeit plus einem eventuellen Kaufpreis für das Gebäude. Bei 3.000 Euro Jahreszins und 80 Jahren Restlaufzeit kommt schnell ein sechsstelliger Betrag als Bemessungsgrundlage zusammen.

Bei der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot die Bemessungsgrundlage, nicht der Verkehrswert. Wer deutlich unter Wert ersteigert, zahlt entsprechend weniger Steuer. Der Zuschlagsbeschluss löst die Steuerpflicht aus, der Notar ist hier nicht beteiligt, das Gericht meldet direkt ans Finanzamt.

Auch der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die Grundstücke hält, kann Grunderwerbsteuer auslösen. Werden innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übertragen, gilt das als Erwerb der Grundstücke selbst. Diese Regel trifft vor allem gewerbliche Investoren, kann aber auch bei Familiengesellschaften greifen.

Was gilt bei Scheidung und Erbengemeinschaft?

Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung sind grunderwerbsteuerfrei, solange sie auf der Scheidungsfolgenvereinbarung beruhen. Wer dem Ex-Partner dessen Hälfte am Haus abkauft, zahlt also keine Steuer.

Bei Erbengemeinschaften ist die Auseinandersetzung ebenfalls befreit: Übernimmt ein Miterbe das Grundstück und zahlt die anderen aus, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Kauft dagegen ein Dritter von der Erbengemeinschaft, gilt der volle Satz. Die Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung erklärt der Erbschaftssteuer-Rechner.

Planen Sie eine Übertragung innerhalb der Familie, prüfen Sie beide Wege gegeneinander. Ein Verkauf an das eigene Kind ist grunderwerbsteuerfrei, löst aber unter Umständen Spekulationssteuer beim Verkäufer aus, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das rechnet der Spekulationssteuer-Rechner aus.

Lassen Sie sich den Kaufvertrag vor der Beurkundung mindestens zwei Wochen vorher aushändigen. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und gibt Ihnen Zeit, die Aufteilung zwischen Grundstück, Gebäude und Inventar zu prüfen. Genau diese Aufteilung entscheidet über die Höhe der Grunderwerbsteuer und über Ihre spätere Abschreibung. Eine nachträgliche Korrektur akzeptiert das Finanzamt nur in engen Grenzen.