Grundsteuer-Rechner 2026: Messbetrag mal Hebesatz

Wie berechnet sich die Grundsteuer 2026?

Die Grundsteuer 2026 ist das Produkt aus Grundsteuermessbetrag und Hebesatz der Gemeinde. Ein Messbetrag von 96,26 Euro ergibt bei 470 Prozent Hebesatz eine Jahressteuer von 452,42 Euro, also 113,10 Euro pro Quartalsrate. Der Messbetrag steht in Ihrem Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt, der Hebesatz in der Satzung Ihrer Gemeinde.

Seit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 gilt in den meisten Bundesländern das Bundesmodell: Das Finanzamt hat für jedes Grundstück einen Grundsteuerwert festgestellt, daraus mit der Steuermesszahl den Messbetrag errechnet, und die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Dieser Rechner folgt dem Bundesmodell.

Was bedeuten Grundsteuerwert, Messbetrag und Hebesatz?

Drei Behördenschritte führen zu Ihrer Grundsteuer: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest, multipliziert ihn mit der Steuermesszahl von 0,31 Promille (Wohngrundstücke) zum Messbetrag, und die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Jeder Schritt kommt in einem eigenen Bescheid.

Nur der dritte Bescheid nennt den Euro-Betrag, den Sie zahlen. Wer seinen Messbetrag kennt, braucht für die Steuer also nur noch den aktuellen Hebesatz seiner Gemeinde.

Welche Steuermesszahl gilt im Bundesmodell?

Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) gilt im Bundesmodell die Steuermesszahl 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,34 Promille (§ 15 GrStG). Für geförderten Wohnraum und kommunale sowie genossenschaftliche Wohnungsunternehmen gibt es einen Abschlag von 25 Prozent auf die Messzahl.

0,31 Promille bedeutet: Je 100.000 Euro Grundsteuerwert entstehen 31 Euro Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent macht das 155 Euro Grundsteuer je 100.000 Euro Grundsteuerwert im Jahr.

Rechenbeispiel: Wohnung mit 310.500 Euro Grundsteuerwert

Eine Eigentumswohnung mit festgestelltem Grundsteuerwert von 310.500 Euro kostet in einer Gemeinde mit 470 Prozent Hebesatz 452,42 Euro Grundsteuer im Jahr. Der Rechenweg in drei Zeilen:

Läge dieselbe Wohnung in einer Gemeinde mit 900 Prozent Hebesatz, wären es 866,34 Euro im Jahr. Der Hebesatz ist damit der größte Einzelhebel bei der Grundsteuer, und er unterscheidet sich zwischen Gemeinden um mehrere hundert Prozentpunkte.

Wie hoch sind die Hebesätze in großen Städten?

Die Hebesätze der Grundsteuer B reichen in deutschen Großstädten von rund 440 bis 975 Prozent. Viele Städte haben ihre Sätze zur Reform 2025 neu festgesetzt, um das Aufkommen konstant zu halten; einzelne passen 2026 nach. Maßgeblich ist immer die aktuelle Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde.

Ein direkter Städtevergleich allein über den Hebesatz hinkt allerdings: In Ländern mit eigenem Modell (etwa Hamburg) wird der Messbetrag anders ermittelt, sodass 975 Prozent dort nicht das 2-Fache von 470 Prozent in Berlin bedeuten müssen.

Welche Bundesländer rechnen anders als das Bundesmodell?

Fünf Bundesländer nutzen ein komplett eigenes Grundsteuermodell, zwei weitere ändern nur die Steuermesszahlen. Dieser Rechner bildet das Bundesmodell ab; in den Abweichler-Ländern gilt die Formel Messbetrag mal Hebesatz zwar genauso, der Messbetrag entsteht dort aber anders.

In allen übrigen neun Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) gilt das Bundesmodell unverändert. Einen Überblick gibt das BMF in seinen FAQ zur neuen Grundsteuer.

Wie viel Grundsteuer entstehen je 100.000 Euro Grundsteuerwert?

Je 100.000 Euro Grundsteuerwert entstehen im Bundesmodell genau 31 Euro Messbetrag, weil die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille beträgt. Was daraus an Grundsteuer wird, entscheidet allein der Hebesatz Ihrer Gemeinde: Bei 470 Prozent sind es 145,70 Euro im Jahr, bei 650 Prozent 201,50 Euro und bei 800 Prozent 248 Euro.

Die folgende Tabelle rechnet diesen 31-Euro-Messbetrag gegen typische Hebesätze und zeigt jeweils die Jahressteuer und die Quartalsrate. Damit sehen Sie auf einen Blick, wie stark der Hebesatz die Belastung verschiebt.

Diese Werte skalieren linear mit dem Grundsteuerwert. Ein Grundstück mit 300.000 Euro Grundsteuerwert kostet exakt das Dreifache, eines mit 500.000 Euro das Fünffache. Multiplizieren Sie den Tabellenwert einfach mit Ihrem Grundsteuerwert geteilt durch 100.000.

Wie hoch ist die Grundsteuer bei verschiedenen Grundsteuerwerten?

Bei einem Hebesatz von 470 Prozent reicht die Jahresgrundsteuer von 291,40 Euro bei 200.000 Euro Grundsteuerwert bis 874,20 Euro bei 600.000 Euro. Jeder Wert folgt derselben Kette: Grundsteuerwert mal 0,31 Promille ergibt den Messbetrag, Messbetrag mal 470 Prozent die Grundsteuer.

Liegt der Hebesatz Ihrer Gemeinde höher oder niedriger, verschiebt sich die ganze Spalte proportional. Für vermietete Objekte fließt die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskostenposition in die Nebenkosten und die Rendite ein, was der Mietrendite-Rechner abbildet; die Gesamtbelastung eines Kaufs samt Finanzierung zeigt der Baufinanzierungsrechner.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke, also auch für Wohnungen und Häuser. Für Eigentümer von Wohnraum ist damit fast immer die Grundsteuer B einschlägig, und alle Beispiele auf dieser Seite rechnen mit ihr.

Seit 2025 dürfen Gemeinden zusätzlich eine Grundsteuer C mit einem erhöhten, gesonderten Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben (§ 25 Abs. 5 GrStG). Ziel ist es, Grundstücksspekulation zu verteuern und Bauland zu mobilisieren. Ob eine Gemeinde die Grundsteuer C nutzt und wie hoch der Sondersatz liegt, steht in ihrer Hebesatzsatzung.

Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf neu festgestellten Grundsteuerwerten berechnet, nicht mehr auf den veralteten Einheitswerten. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte 2018 als verfassungswidrig verworfen, weil sie über Jahrzehnte nicht mehr angepasst worden waren. Die Formel Messbetrag mal Hebesatz ist geblieben, die Basis hat sich vollständig geändert.

Die Reform sollte für die Gemeinden insgesamt aufkommensneutral sein: Viele Kommunen haben ihren Hebesatz zur Umstellung neu festgesetzt, damit das Gesamtaufkommen konstant bleibt. Für das einzelne Grundstück kann sich die Belastung trotzdem deutlich verschieben, weil moderne Werte die alten Verzerrungen korrigieren. Welche steuerlichen Werte sich 2026 sonst noch ändern, fasst der Ratgeber Steueränderungen 2026 zusammen.

Wo finden Sie Messbetrag und Hebesatz?

Ihren Grundsteuermessbetrag lesen Sie im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts ab, den Sie im Zuge der Reform erhalten haben. Der Hebesatz steht in der Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde und wird jedes Jahr neu beschlossen. Nur der abschließende Grundsteuerbescheid der Gemeinde nennt den Euro-Betrag, den Sie tatsächlich zahlen.

Für die Kontrolle brauchen Sie beide Werte: Messbetrag mal Hebesatz muss den Jahresbetrag im Grundsteuerbescheid ergeben. Weicht das Ergebnis ab, hat die Gemeinde entweder einen anderen Hebesatz oder einen falschen Messbetrag angesetzt. In beiden Fällen lohnt der genaue Abgleich der drei Bescheide, bevor die nächste Quartalsrate fällig wird. Beim Kauf einer Immobilie kommt die Grundsteuer zu den laufenden Kosten hinzu, zusätzlich zu den einmaligen Kaufnebenkosten.

Wann ist die Grundsteuer 2026 fällig?

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Bei 452,42 Euro Jahressteuer sind das vier Raten zu 113,10 Euro. Kleinbeträge bis 30 Euro zahlen Sie einmal jährlich am 15. August, bis 15 Euro je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August.

Auf Antrag können Sie die Grundsteuer auch in einer Summe zum 1. Juli zahlen. Der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres bei der Gemeinde eingehen und gilt dann dauerhaft.

Wer zahlt die Grundsteuer bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Objekten dürfen Vermieter die volle Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). 452 Euro Jahresgrundsteuer verteuern die Nebenkosten einer Wohnung also um rund 38 Euro im Monat. Für Vermieter ist die Grundsteuer zugleich eine Werbungskostenposition bei den Vermietungseinkünften; wie sich das auf die Rendite auswirkt, zeigt der Mietrendite-Rechner.

Selbstnutzer tragen die Grundsteuer selbst und können sie steuerlich nicht geltend machen. Beim Immobilienkauf kommt sie zu den laufenden Kosten hinzu, zusätzlich zu den einmaligen Posten aus Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten; die monatliche Gesamtbelastung einer Finanzierung kalkulieren Sie mit dem Baufinanzierungsrechner.

Können Sie einen Grundsteuererlass beantragen?

Ja, in engen Ausnahmefällen. Bei einer wesentlichen, unverschuldeten Minderung des Rohertrags kann ein Teilerlass der Grundsteuer beantragt werden (§ 33 GrStG), etwa bei einem länger leerstehenden Mietobjekt, das sich trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen nicht vermieten lässt. Für Kulturgut und Grünanlagen gibt es einen eigenen Erlassgrund nach § 32 GrStG.

Der Erlass ist kein Automatismus, sondern muss aktiv bei der Gemeinde beantragt werden, und er ist fristgebunden bis zum 31. März des Folgejahres. Ein vorübergehender Leerstand während einer normalen Mietersuche reicht regelmäßig nicht; verlangt wird eine erhebliche und dauerhafte Ertragsminderung, die Sie nicht zu vertreten haben.

Was tun, wenn der Grundsteuerbescheid falsch ist?

Gegen jeden der drei Bescheide läuft eine eigene Frist von einem Monat ab Bekanntgabe. Fehler bei Fläche, Baujahr oder Grundstücksart greifen Sie mit Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts an, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Gegen den Gemeindebescheid hilft nur der Widerspruch, wenn Messbetrag oder Hebesatz falsch übernommen wurden.

Wichtig: Der Einspruch gegen den Wertbescheid muss beim Finanzamt eingehen, solange die Frist läuft; später hilft nur noch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung. Ändert sich Ihr Grundstück (Anbau, Abriss, Nutzungsänderung), müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen, im Bundesmodell bis zum 31. Januar des Folgejahres. Wer verkauft, bleibt für das ganze Jahr Steuerschuldner, in dem er am 1. Januar Eigentümer war; üblich ist eine interne Erstattung durch den Käufer im Kaufvertrag. Ob beim Verkauf selbst Steuern anfallen, klärt der Spekulationssteuer-Rechner.

<iframe id="steuergenau-grundsteuer-rechner" src="https://www.steuergenau.de/embed/grundsteuer-rechner" title="Grundsteuer-Rechner" width="100%" height="720" loading="lazy" style="border:1px solid #d9dbde;border-radius:0 0 20px 0"></iframe>
<p style="font-size:13px;margin-top:8px">Rechner von <a href="https://www.steuergenau.de/grundsteuer-rechner" target="_blank" rel="noopener">SteuerGenau</a></p>
<script>
window.addEventListener("message",function(e){
  if(e.origin!=="https://www.steuergenau.de")return;
  if(!e.data||e.data.type!=="steuergenau:height")return;
  var f=document.getElementById("steuergenau-grundsteuer-rechner");
  if(f&&f.contentWindow===e.source)f.style.height=e.data.height+"px";
});
</script>