Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die Jahressteuer ergibt sich aus drei Faktoren: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000 Euro Grundsteuerwert und 470 Prozent Hebesatz sind das im Bundesmodell 437,10 Euro pro Jahr.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
In drei Stufen: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest, multipliziert ihn mit der Steuermesszahl (im Bundesmodell 0,031 Prozent für Wohngrundstücke, 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke) und die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz.
Rechenbeispiel Bundesmodell: 300.000 Euro Grundsteuerwert mal 0,031 Prozent ergibt einen Grundsteuermessbetrag von 93 Euro. Bei einem Hebesatz von 470 Prozent zahlen Sie 93 mal 4,7 gleich 437,10 Euro Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ihre Werte prüfen Sie mit dem Grundsteuer-Rechner.
Bundesmodell oder Ländermodell: Was gilt in Ihrem Bundesland?
Elf Bundesländer wenden das wertabhängige Bundesmodell an, fünf sind mit eigenen Modellen abgewichen. Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell, aber mit abweichenden Steuermesszahlen.
| Modell | Bundesländer | Prinzip |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen sowie Saarland und Sachsen (eigene Messzahlen) | Wertabhängig: Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Fläche, Baujahr |
| Flächenmodell | Bayern | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, Wert spielt keine Rolle |
| Modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, Gebäude bleibt außen vor |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Flächen plus Wohnlagefaktor |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen, Niedersachsen | Flächen mal Lagefaktor |
Die Modellwahl hat spürbare Folgen: Im wertabhängigen Bundesmodell zahlen Eigentümer in teuren Lagen mehr, in Bayern zählt dagegen nur die Fläche, egal ob das Grundstück in München oder in der Provinz liegt.
Warum entscheidet der Hebesatz über Ihre Steuerhöhe?
Weil er der einzige Faktor ist, den jede Gemeinde jährlich frei festlegt. Die Hebesätze für die Grundsteuer B reichen von unter 100 bis über 900 Prozent; der bundesweite Durchschnitt liegt bei rund 500 Prozent. Ein Umzug von einer Gemeinde mit 350 auf eine mit 700 Prozent verdoppelt die Steuer bei identischem Messbetrag.
Die Reform sollte je Gemeinde aufkommensneutral sein: gleiche Gesamteinnahmen, aber neue Verteilung. Für einzelne Eigentümer bedeutet das trotzdem deutliche Mehr- oder Minderbelastungen, vor allem für unsanierte Altbauten in gefragten Lagen im Bundesmodell.
Was ist die Grundsteuer C für Bauland?
Mit der Grundsteuer C dürfen Gemeinden seit 2025 für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen (Paragraf 25 Absatz 5 Grundsteuergesetz). Ziel ist es, Spekulation mit Bauland zu verteuern und Eigentümer zum Bauen zu bewegen.
Ob Ihre Gemeinde die Grundsteuer C erhebt, steht in der Hebesatzsatzung. Für Besitzer unbebauter Baugrundstücke kann der Satz ein Mehrfaches der normalen Grundsteuer B betragen; das gehört in jede Kalkulation vor einem Grundstückskauf, ebenso wie die Grunderwerbsteuer und die übrigen Kaufnebenkosten.
Welche Bescheide bekommen Sie und wogegen können Sie Einspruch einlegen?
Sie erhalten drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den eigentlichen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Fehler bei Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwert müssen Sie innerhalb eines Monats per Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid angreifen; gegen den Gemeindebescheid hilft das später nicht mehr.
Prüfen Sie konkret: Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksfläche, Baujahr und Gebäudeart. Ein Zahlendreher bei der Wohnfläche von 120 auf 210 Quadratmeter erhöht die Steuer im Bundesmodell dauerhaft um grob 75 Prozent. Gegen die Bewertungsmethode selbst laufen Musterverfahren; der Bundesfinanzhof hat 2024 Zweifel an einzelnen Bewertungen zugelassen, wenn der nachgewiesene Verkehrswert den festgestellten Wert um mehr als 40 Prozent unterschreitet.
Dürfen Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und erscheint in der Nebenkostenabrechnung. Steigt die Grundsteuer durch die Reform, zahlen das in vermieteten Objekten die Mieter; sinkt sie, muss der Vermieter die Ersparnis weitergeben.
Für Kapitalanleger ist die Grundsteuer durchlaufender Posten, solange vermietet ist; bei Leerstand trägt sie der Eigentümer selbst. Wie sich Betriebskosten auf die Rendite auswirken, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Was sollten Eigentümer 2026 konkret tun?
Drei Schritte: Erstens den Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde mit dem Messbescheid abgleichen, die Multiplikation mit dem Hebesatz muss exakt aufgehen. Zweitens den Hebesatz 2026 prüfen, viele Gemeinden haben nach der Reform nachjustiert. Drittens Änderungen am Grundstück melden: Anbauten, Abrisse oder Nutzungsänderungen müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, im Bundesmodell in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres.
Die laufende Grundsteuer selbst ist bei Selbstnutzung steuerlich nicht absetzbar; Vermieter setzen sie als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ab. Eine Überschlagsrechnung für Ihr Objekt liefert der Grundsteuer-Rechner.
Rechenbeispiel: Wie viel Grundsteuer im Bundes-, Bayern- und Bodenwertmodell?
Für dasselbe Einfamilienhaus fällt je nach Landesmodell eine unterschiedliche Grundsteuer an, weil die Modelle verschiedene Bemessungsgrundlagen und Messzahlen nutzen. Die folgende Näherung zeigt die Größenordnung bei einem Hebesatz von 470 Prozent.
| Modell | Bemessungsgrundlage | Messbetrag (Beispiel) | Grundsteuer bei 470 % |
|---|---|---|---|
| Bundesmodell | Grundsteuerwert 300.000 Euro × 0,031 % | 93,00 Euro | 437,10 Euro |
| Bayern (Fläche) | Wohn- und Grundstücksfläche × Äquivalenzzahlen | rund 90 Euro | rund 423 Euro |
| Baden-Württemberg (Bodenwert) | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 1,3 Promille | rund 110 Euro | rund 517 Euro |
Die Beträge sind Beispiele und hängen stark von Lage, Fläche und Hebesatz ab. Ihren konkreten Wert rechnet der Grundsteuer-Rechner nach.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke, also den Regelfall für Wohneigentümer. Die neue Grundsteuer C erlaubt Gemeinden seit 2025 einen erhöhten Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke.
| Art | Gilt für | Besonderheit |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Land- und Forstwirtschaft | eigene, niedrigere Messzahl |
| Grundsteuer B | Wohn- und Geschäftsgrundstücke | Regelfall, Messzahl 0,031 % (Wohnen) |
| Grundsteuer C | baureife unbebaute Grundstücke | erhöhter Hebesatz gegen Spekulation |
Ob Ihre Gemeinde die Grundsteuer C erhebt, steht in der Hebesatzsatzung. Für Kaufinteressenten gehört sie in jede Kalkulation, ebenso die Grunderwerbsteuer.
Welche Zahlungstermine und Fristen gelten bei der Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist in vier Raten fällig, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde gilt bis zu einer Neufestsetzung fort, Sie erhalten also nicht jedes Jahr einen neuen Bescheid.
Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid des Finanzamts haben Sie jeweils einen Monat Einspruchsfrist ab Bekanntgabe. Wie Sie den Bescheid prüfen, unterstützt auch der Grundsteuer-Rechner.
Wann müssen Sie Änderungen dem Finanzamt melden?
Bauliche Änderungen wie Anbau, Aufstockung, Abriss oder eine geänderte Nutzung müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, im Bundesmodell in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres. Auch der Wechsel von Wohn- zu gewerblicher Nutzung ist meldepflichtig, weil er die Steuermesszahl verändert.
Wer die Anzeige unterlässt, riskiert eine spätere Nachforderung und Verspätungsfolgen. Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der neue Eigentümer die Grundsteuerpflicht ab dem 1. Januar des Folgejahres.
Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid?
Ein Einspruch lohnt sich immer bei falschen Sachdaten wie Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr oder Gebäudeart, denn diese Fehler wirken dauerhaft. Ein Zahlendreher bei der Wohnfläche von 120 auf 210 Quadratmeter treibt die Steuer im Bundesmodell grob um 75 Prozent nach oben.
Gegen die Bewertungsmethode selbst laufen Musterverfahren. Der Bundesfinanzhof hat 2024 entschieden, dass Eigentümer einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen dürfen, wenn dieser den festgestellten Grundsteuerwert um mehr als 40 Prozent unterschreitet. Ein Verkehrswertgutachten kann sich dann rechnen.
Worauf sollten Kaufinteressenten bei der Grundsteuer achten?
Erfragen Sie vor dem Kauf die aktuelle Jahresgrundsteuer und den Hebesatz der Gemeinde, denn beide sind laufende Fixkosten. Ein hoher Hebesatz kann die jährliche Belastung gegenüber der Nachbargemeinde verdoppeln, bei identischem Objektwert.
Für Kapitalanleger ist die Grundsteuer bei Vermietung ein durchlaufender Posten, den Sie über die Nebenkosten umlegen und zugleich als Werbungskosten absetzen. Wie sich die Kosten auf die Rendite auswirken, zeigt der Mietrendite-Rechner, die Gesamtkosten des Kaufs der Kaufnebenkosten-Rechner.
Was, wenn Sie die Grundsteuererklärung noch nicht abgegeben haben?
Die Feststellungserklärung zur Grundsteuer war grundsätzlich bis Anfang 2023 fällig. Wer sie noch nicht abgegeben hat, sollte das dringend nachholen, sonst schätzt das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen, meist zu Ihren Ungunsten, und setzt einen Verspätungszuschlag fest. Die Abgabe läuft über ELSTER oder die Landesportale.
Eine Schätzung können Sie durch eine nachgereichte Erklärung korrigieren. Prüfen Sie die geschätzten Flächen genau, denn zu hoch angesetzte Werte verteuern die Steuer dauerhaft. Die Plausibilität Ihrer Werte prüft der Grundsteuer-Rechner.
Wie kommt der Grundsteuerwert im Bundesmodell zustande?
Im Bundesmodell fließen der Bodenrichtwert, eine statistische Nettokaltmiete je Quadratmeter, die Wohnfläche, das Baujahr und die Grundstücksfläche in ein Ertragswertverfahren ein. Aus diesen Faktoren errechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert, der dann mit der Messzahl von 0,031 Prozent multipliziert wird.
Weil die Nettokaltmiete regional gestaffelt ist, zahlen Eigentümer in teuren Lagen mehr als in strukturschwachen Regionen. Der Bodenrichtwert stammt von den Gutachterausschüssen der Gemeinden. Ihren rechnerischen Wert überschlägt der Grundsteuer-Rechner.
Warum zahlen Nachbarn oft unterschiedlich viel Grundsteuer?
Selbst in derselben Straße kann die Grundsteuer stark abweichen, weil Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart in die Bewertung einfließen. Ein sanierter Altbau auf großem Grundstück zahlt im Bundesmodell mehr als ein kleineres, jüngeres Reihenhaus, obwohl beide nebeneinander stehen.
Der Hebesatz ist dagegen für alle in derselben Gemeinde gleich. Wer den Verdacht hat, zu viel zu zahlen, sollte den Grundsteuerwertbescheid mit den Nachbardaten und dem Grundsteuer-Rechner abgleichen und gegebenenfalls Einspruch einlegen.
Was können Eigentümer bei finanzieller Härte tun?
Wer die Grundsteuer wegen einer wirtschaftlichen Notlage nicht zahlen kann, kann bei der Gemeinde eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. In engen Grenzen ist auch ein Erlass möglich, etwa bei erheblichem Ertragsausfall vermieteter Objekte oder bei Denkmälern, deren Erhalt unrentabel ist (Paragrafen 32 bis 34 Grundsteuergesetz).
Der Antrag ist fristgebunden und muss in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden. Für selbst genutztes Eigentum greift ein Erlass nur selten. Ob sich die laufende Belastung tragen lässt, überschlägt zusammen mit den übrigen Kosten der Mietrendite-Rechner und der Grundsteuer-Rechner.
Wie setzen Vermieter die Grundsteuer korrekt ab?
Vermieter setzen die gezahlte Grundsteuer in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Gleichzeitig legen sie die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um, sodass sie wirtschaftlich ein durchlaufender Posten ist. Bei Leerstand bleibt die Grundsteuer als Werbungskosten trotzdem abziehbar.
Bei Selbstnutzung ist die Grundsteuer dagegen nicht absetzbar. Welche weiteren Kosten Vermieter geltend machen können, ordnet der Ratgeber Was kann ich von der Steuer absetzen? ein.