Baufinanzierung 2026: Zinsbindung, Tilgung und die Restschuld, die alle unterschätzen

Warum ist die Tilgung wichtiger als der Zins?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange Sie zahlen. Bei 1 Prozent Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung je nach Zinsniveau über 40 Jahre, bei 2 Prozent rund 30 Jahre und bei 3 Prozent etwa 23 Jahre. Der Zins verändert diese Laufzeit, die Tilgung setzt sie.

Der Grund ist der Annuitätenmechanismus: Die Rate bleibt konstant, aber der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, während der Tilgungsanteil entsprechend wächst. Je höher die Anfangstilgung, desto schneller kippt dieses Verhältnis zu Ihren Gunsten.

Ein Beispiel: 400.000 Euro Darlehen bei 3,5 Prozent Sollzins. Mit 1 Prozent Tilgung zahlen Sie 1.500 Euro im Monat und sind nach 41 Jahren schuldenfrei. Mit 3 Prozent Tilgung sind es 2.167 Euro und 23 Jahre. Die höhere Rate kostet 667 Euro mehr im Monat, spart aber weit über 200.000 Euro Zinsen. Ihre Kombination rechnet der Baufinanzierungs-Rechner durch.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zu dann gültigen Konditionen neu finanziert werden muss. Bei zehn Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Anfangstilgung sind typischerweise noch rund 75 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme offen.

Beispielwerte für 400.000 Euro zu 3,5 Prozent Sollzins, gerundet. Die Restschuld ist der Betrag, der Sie in zehn Jahren einem neuen Zinsniveau aussetzt. Genau deshalb sollte jede Finanzierung mit einem Stresstest geplant werden: Was passiert, wenn der Anschlusszins deutlich höher liegt?

Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Die Zinsbindung ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen und kostet einen Aufschlag. Je länger die Bindung, desto höher der Zins, aber desto kleiner das Anschlussrisiko. Zehn, fünfzehn und zwanzig Jahre sind die üblichen Varianten.

Ein wichtiges Recht macht lange Bindungen weniger riskant, als sie wirken: Nach Paragraf 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 20-jährige Bindung ist damit faktisch eine Zinsobergrenze für zehn Jahre plus eine Option.

Die Faustregel: Wer die Rate nur knapp stemmt und auf keinen Fall ein höheres Anschlusszinsniveau verkraften könnte, wählt die lange Bindung. Wer Puffer hat oder mit Sondertilgungen die Restschuld schnell abbaut, kann kürzer binden.

Was ist der Beleihungsauslauf und warum bestimmt er den Zins?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. Er ist der wichtigste Einzelfaktor für Ihren Zinssatz, oft wichtiger als Einkommen oder Schufa-Score.

Banken staffeln ihre Konditionen typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent Beleihungsauslauf. Wer unter 60 Prozent bleibt, bekommt den Bestzins. Ab 80 Prozent verlangen die meisten Institute spürbare Aufschläge, weil das Risiko im Verwertungsfall steigt.

Der Beleihungswert ist außerdem nicht der Kaufpreis. Banken ziehen einen Sicherheitsabschlag von meist 10 Prozent ab. Wer 500.000 Euro zahlt, wird oft mit 450.000 Euro Beleihungswert gerechnet, was den Auslauf bei gleichem Darlehen sofort erhöht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, denn diese sind nicht beleihbar. Sie liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises und setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage zusammen.

Die Grunderwerbsteuer allein reicht je nach Bundesland von 3,5 bis 6,5 Prozent. Welcher Satz für Ihr Bundesland gilt, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer 2026. Die Gesamtsumme aller Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Empfehlenswert sind darüber hinaus 20 Prozent des Kaufpreises als echtes Eigenkapital, weil damit der Beleihungsauslauf unter 80 Prozent fällt und der Zinsaufschlag entfällt. Eine Vollfinanzierung ist möglich, kostet aber über die Laufzeit erheblich mehr.

Wie viel bringt eine Sondertilgung?

Sondertilgungen wirken überproportional, weil jeder getilgte Euro ab sofort keine Zinsen mehr kostet. Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei, manche 10 Prozent.

Ein Beispiel: Bei 400.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Zins spart eine jährliche Sondertilgung von 4.000 Euro über zehn Jahre nicht nur die 40.000 Euro Tilgung, sondern zusätzlich rund 25.000 Euro Zinsen und verkürzt die Laufzeit um mehrere Jahre.

Verhandeln Sie das Sondertilgungsrecht vor Vertragsschluss. Es ist in der Regel kostenlos, wenn es von Anfang an vereinbart wird, und teuer, wenn es später nachverhandelt werden muss. Vergleichen Sie außerdem, ob eine Sondertilgung oder eine Anlage der Mittel sinnvoller ist, was der Zinseszins-Rechner zeigt.

Welche Förderung kann ich mitnehmen?

Die KfW fördert energieeffizienten Neubau und Sanierung mit zinsverbilligten Darlehen und Tilgungszuschüssen. Die Programme ändern sich regelmäßig, die aktuellen Konditionen stehen bei der KfW Bankengruppe.

Wichtig ist die Reihenfolge: Der Förderantrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags oder vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer zuerst unterschreibt und dann beantragt, verliert den Anspruch, ohne dass es eine Nachsicht gibt.

Wohn-Riester ist ein zweiter Weg, der die Zulagen der Riester-Rente in die Tilgung lenkt. Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Zulagen und späterer nachgelagerter Besteuerung ab. Der Ratgeber Riester: Zulagen und Steuervorteil ordnet die Zahlen ein.

Was ist bei einer Baufinanzierung steuerlich absetzbar?

Bei der selbst genutzten Immobilie sind weder Zinsen noch Tilgung absetzbar. Steuerlich wirksam sind nur Handwerkerleistungen nach Paragraf 35a EStG mit 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 1.200 Euro im Jahr.

Bei vermieteten Objekten sieht es völlig anders aus. Dort sind die Schuldzinsen voll als Werbungskosten abziehbar, dazu kommt die Gebäudeabschreibung von in der Regel 2 oder 3 Prozent jährlich. Beides zusammen macht die Finanzierung eines Mietobjekts steuerlich deutlich attraktiver.

Die Abschreibung rechnet der AfA-Rechner, die Rendite nach Steuern der Mietrendite-Rechner. Zur laufenden Belastung durch die Grundsteuer nach der Reform siehe den Ratgeber Grundsteuer-Reform.

Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?

Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 60 Monaten beginnt. Die Bank berechnet dafür einen Aufschlag, der typischerweise je Monat Vorlaufzeit einige Hundertstel Prozentpunkte beträgt.

Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder wenn Sie Planungssicherheit brauchen und keinen Puffer für eine höhere Rate haben. Es kostet, wenn die Zinsen fallen, denn Sie müssen das Darlehen abnehmen. Eine Kündigung ist nicht möglich, ein Rücktritt löst eine Nichtabnahmeentschädigung aus.

Die Alternativen sind das Prolongationsangebot der bisherigen Bank, das meist drei Monate vor Ablauf kommt, und die Umschuldung zu einem anderen Institut. Letztere kostet Notar- und Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld, etwa 0,2 Prozent der Darlehenssumme, und lohnt sich ab einer Zinsdifferenz von rund 0,2 Prozentpunkten.

Volltilgerdarlehen oder klassische Annuität?

Ein Volltilgerdarlehen bindet den Zins über die gesamte Laufzeit und endet mit einer Restschuld von null. Es gibt kein Anschlussrisiko und keine Zinsprognose, dafür meist einen Zinsabschlag gegenüber der klassischen Variante, weil die Bank besser kalkulieren kann.

Der Preis ist die fehlende Flexibilität. Sondertilgungen sind oft ausgeschlossen oder begrenzt, und die Rate liegt höher, weil die vollständige Tilgung in die Laufzeit gepresst wird. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren gemäß Paragraf 489 BGB bleibt aber auch hier bestehen.

Die Faustregel: Wer eine stabile Einkommenssituation hat und Ruhe will, nimmt den Volltilger. Wer mit Erbschaft, Bonuszahlungen oder steigendem Einkommen rechnet, fährt mit einer Annuität plus großzügigem Sondertilgungsrecht besser. Rechnen Sie beide Varianten mit dem Baufinanzierungs-Rechner gegeneinander.

Was prüft die Bank bei der Haushaltsrechnung?

Die Bank stellt Ihrem Nettoeinkommen die Rate, die Bewirtschaftungskosten der Immobilie und Pauschalen für die Lebenshaltung gegenüber. Für Letztere setzen die meisten Institute zwischen 700 und 900 Euro für den ersten Erwachsenen an, plus rund 300 Euro je weitere Person im Haushalt.

Bewirtschaftungskosten werden mit etwa 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat angesetzt und umfassen Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung. Bei 120 Quadratmetern sind das rund 400 Euro monatlich, die neben der Rate anfallen und in keiner Anzeige stehen.

Nicht in die Rechnung gehören einmalige Einnahmen, und variable Bestandteile wie Boni oder Überstunden werden nur mit Abschlägen anerkannt. Rechnen Sie deshalb mit Ihrem Fixnetto. Den Wert liefert der Brutto-Netto-Rechner, die laufende Grundsteuer schätzt der Grundsteuer-Rechner.

Kaufen oder mieten: Wie rechne ich das ehrlich gegeneinander?

Vergleichen Sie nicht Miete gegen Rate, sondern die tatsächlichen Kosten des Eigentums gegen die Miete plus die Rendite des nicht gebundenen Eigenkapitals. Zum Eigentum gehören Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und die einmaligen Kaufnebenkosten, nicht aber die Tilgung, denn die ist Vermögensaufbau.

Eine grobe Orientierung gibt der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Bis etwa 25 gilt ein Kauf als moderat bewertet, ab 30 wird er ambitioniert, weil der Mietvorteil die Kapitalkosten dann kaum noch trägt.

Rechnen Sie außerdem mit einem Zeithorizont von mindestens zehn Jahren. Die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 Prozent müssen durch Tilgung und Wertentwicklung erst wieder eingespielt werden. Wer nach vier Jahren verkauft, verliert in der Regel Geld, unabhängig vom Marktumfeld. Den Vergleichswert der Mietseite liefert der Mietrendite-Rechner, die einmaligen Kosten der Kaufnebenkosten-Rechner.

Welche Fehler sind am teuersten?

Der teuerste Fehler ist die zu niedrige Anfangstilgung. Sie senkt die Rate heute und verlängert die Zinszahlung um Jahrzehnte. Wer sich nur 1 Prozent Tilgung leisten kann, kann sich die Immobilie in der Regel nicht leisten.

Der zweite Fehler ist die vergessene Instandhaltungsrücklage. Rechnen Sie mit etwa 1 Euro je Quadratmeter und Monat für Rücklagen. Bei 120 Quadratmetern sind das 1.440 Euro im Jahr, die neben der Rate anfallen und in keiner Bankberechnung stehen.

Dritter Punkt: die fehlende Absicherung. Wer eine Immobilie über 30 Jahre finanziert, sollte den Ausfall eines Einkommens durchrechnen. Prüfen Sie das Szenario mit dem Baufinanzierungs-Rechner und dem Kredit-Rechner, bevor Sie unterschreiben.