Baufinanzierung: Rate, Zinsbindung und Restschuld vergleichen

Eine niedrige Monatsrate macht ein Immobiliendarlehen nicht automatisch günstig. Entscheidend sind auch Restschuld am Ende der Zinsbindung, Gesamtkosten und die Tragbarkeit einer Anschlussfinanzierung. Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Darlehenssumme, Laufzeitannahme und Tilgung. Dieser Ratgeber rechnet ein durchgängiges Modell mit 300.000 Euro Darlehen und zeigt Restschuld, Zinskosten, Sondertilgung und Anschlussrisiko. Die verwendeten Zinssätze sind Modellannahmen, keine aktuellen Marktangebote.

Wie entsteht die anfängliche Rate?

Bei einem Annuitätendarlehen lässt sich die anfängliche Jahresrate im einfachen Modell aus Darlehenssumme × (Sollzins + anfänglicher Tilgung) berechnen. 300.000 Euro bei 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergeben 18.000 Euro jährlich, also 1.500 Euro monatlich. Innerhalb der gleichbleibenden Rate nimmt der Zinsanteil mit sinkender Restschuld ab.

Im ersten Monat entfallen 1.000 Euro der Rate auf Zinsen und nur 500 Euro auf die Tilgung. Weil jeder getilgte Euro die Zinsen des Folgemonats senkt, verschiebt sich das Verhältnis langsam: Im 121. Monat sind es im selben Modell noch 755 Euro Zinsen und bereits 745 Euro Tilgung. Die anfängliche Tilgung ist deshalb eine Startgröße, kein fester Jahresbetrag.

Was bringt ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung?

Berechnet mit monatlicher Verzinsung von 4 Prozent ÷ 12 und Zahlungen am Monatsende, ohne Gebühren oder Sondertilgung. Die zusätzliche Rate von 250 Euro monatlich senkt die Restschuld auch durch vermiedene Zinsen. Die niedrigere Restschuld ist kein zusätzlich ausgezahltes Guthaben.

Über zehn Jahre zahlen Sie mit 3 Prozent Tilgung 30.000 Euro mehr an Raten. Die Restschuld liegt aber um 36.812 Euro niedriger, weil zusätzlich 6.812 Euro Zinsen entfallen. Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich rechnerisch um rund 6,3 Jahre. Diese Laufzeiten gelten nur, wenn der Zins über die gesamte Dauer bei 4 Prozent bliebe; nach Ende der Zinsbindung ist das nicht gesichert.

Was bewirkt eine jährliche Sondertilgung?

Angenommen, Sie zahlen im Modell mit 2 Prozent Anfangstilgung am Ende jedes Jahres zusätzlich 5.000 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld dann 166.138 Euro statt 226.375 Euro. Von der Differenz von 60.237 Euro stammen 50.000 Euro aus den zehn Sonderzahlungen selbst und 10.237 Euro aus vermiedenen Zinsen.

Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen kostenfrei möglich sind, regelt allein Ihr Darlehensvertrag. Häufig wird ein jährlicher Höchstbetrag in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme vereinbart, der verfällt, wenn Sie ihn nicht nutzen. Ein solches Recht kann den Sollzins erhöhen. Prüfen Sie deshalb, ob Sie realistisch Geld für Sonderzahlungen übrig haben werden oder ob eine dauerhaft höhere reguläre Tilgung planbarer ist.

Eine Sondertilgung lässt sich nicht zurückholen. Tilgen Sie zusätzlich erst, wenn die Reserve für Reparaturen und Einkommensausfälle steht.

Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist. Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit, ist aber häufig mit einem höheren Zins verbunden als eine kurze. Welche Variante am Ende günstiger ist, hängt vom künftigen Zinsniveau ab, das niemand verlässlich kennt. Die belastbarere Frage lautet: Welche Rate könnten Sie nach Ende der Bindung auch bei einem deutlich höheren Zins noch tragen?

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Darlehensnehmern bei gebundenem Sollzins ein gesetzliches Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre enthält damit nach zehn Jahren eine Ausstiegsmöglichkeit, falls das Zinsniveau fällt.

Wer innerhalb der Bindung vorzeitig aussteigen will, etwa beim Verkauf der Immobilie, kann nach § 490 Abs. 2 BGB bei berechtigtem Interesse kündigen. Dann schuldet er in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Zinsschaden der Bank.

Quellen: § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht; § 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht

Wie testen Sie das Anschlusszinsrisiko?

Verwenden Sie die erwartete Restschuld als Ausgangspunkt für ein zweites Szenario. Prüfen Sie neben Ihrem angenommenen Anschlusszins auch einen höheren Zins und die dann erforderliche Tilgung. Ein Anstieg um zwei Prozentpunkte bedeutet bei 200.000 Euro Restschuld allein 4.000 Euro zusätzliche anfängliche Jahreszinsen, also rund 333 Euro pro Monat, bevor sich die Tilgung verändert.

Bei 6 statt 4 Prozent steigt die Rate für dieselbe Restlaufzeit um 250 Euro im Monat. Mit 3 Prozent Anfangstilgung wären 36.812 Euro weniger anzuschließen. Die Anschlusszinsen sind Szenarien, keine Prognose.

Die Zinsbindung ist nicht die Gesamtlaufzeit. Nach zehn Jahren ist ein zehn Jahre fest verzinstes Darlehen nicht automatisch vollständig bezahlt. Sondertilgungsrechte und gesetzliche Kündigungsrechte sind nach Vertrag und Voraussetzungen zu prüfen.

Quellen: § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht

Welche Kosten gehören neben die Kreditrate?

• Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
• Instandhaltung und mögliche Modernisierung.
• Laufende Bewirtschaftungskosten und Versicherungen.
• Liquiditätsreserve für Einkommensausfälle.
• Mögliche Anschlussfinanzierung mit höherem Zins.

Allein die Grunderwerbsteuer liegt bei einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 Euro je nach Bundesland zwischen 14.000 Euro und 26.000 Euro. Werden solche Nebenkosten mitfinanziert, steigt die Darlehenssumme, ohne dass der Wert der Immobilie steigt.

Eigenkapital, das vollständig in den Kauf fließt, steht nicht mehr als Notfallreserve zur Verfügung. Legen Sie deshalb Kaufnebenkosten und Rücklagen offen, bevor Sie eine maximal mögliche Darlehensrate als dauerhaft tragbar ansehen.

Quellen: SteuerGenau: hinterlegte Grunderwerbsteuer-Ländertabelle; § 11 GrEStG: Steuersatz

Können Sie Bauzinsen von der Steuer absetzen?

Für eine selbstgenutzte Wohnung oder ein selbstgenutztes Haus sind Schuldzinsen grundsätzlich nicht abziehbar, weil mit der Immobilie keine Einkünfte erzielt werden. Das gilt ebenso für die Tilgung und die Kaufnebenkosten.

Bei einer vermieteten Immobilie gehören die Schuldzinsen dagegen zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Tilgung bleibt auch dort nicht abziehbar, weil sie nur die Schuld mindert. Wer ein Objekt teils selbst nutzt und teils vermietet, muss Darlehen und Zinsen nachvollziehbar zuordnen.

Quellen: § 9 EStG: Werbungskosten

Wie vergleichen Sie zwei Angebote fair?

• Gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung und gleiche Anfangstilgung ansetzen.
• Sollzins und effektiven Jahreszins nebeneinander ablesen.
• Restschuld am Ende der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan übernehmen.
• Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und Kosten für Teilauszahlungen vergleichen.
• Kosten für Wertgutachten, Kontoführung oder Zusatzprodukte erfragen.

Vor Vertragsschluss erhalten Sie für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorvertragliche Informationen, insbesondere das Europäische Standardisierte Merkblatt. Nach Vertragsschluss steht Verbrauchern grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu. Nutzen Sie beides, um Angebote auf identischer Grundlage nebeneinanderzulegen, statt nur auf die niedrigste Monatsrate zu achten.

Quellen: § 495 BGB: Widerrufsrecht; § 491a BGB: Vorvertragliche Informationspflichten

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren?

Im Modell mit 300.000 Euro, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung bleiben nach 120 Raten 226.375 Euro, mit 3 Prozent Tilgung 189.563 Euro. Den Wert für Ihren Vertrag weist der Tilgungsplan der Bank aus.

Quellen: § 491a BGB: Vorvertragliche Informationspflichten

Kann ich eine Baufinanzierung nach zehn Jahren kostenlos kündigen?

Ja, bei gebundenem Sollzins erlaubt § 489 BGB eine Kündigung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Quellen: § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht

Lohnt sich eine höhere Anfangstilgung?

Im Modell senkt ein Prozentpunkt mehr Tilgung die Restschuld nach zehn Jahren um 36.812 Euro und spart 6.812 Euro Zinsen. Die höhere Rate muss aber dauerhaft tragbar sein.

Quellen: § 491a BGB: Vorvertragliche Informationspflichten

Sind Bauzinsen steuerlich absetzbar?

Nur bei einer vermieteten Immobilie, dort als Werbungskosten. Bei Selbstnutzung sind Zinsen grundsätzlich nicht abziehbar, die Tilgung in keinem Fall.

Quellen: § 9 EStG: Werbungskosten

Was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung steigen?

Die Rate für die Restschuld steigt. Im Modell erhöht sich die Rate für eine Volltilgung in 20 Jahren bei 6 statt 4 Prozent um 250 Euro im Monat.

Quellen: § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht

Passende Rechner und nächste Schritte

• Rate und Restschuld berechnen
• Kaufnebenkosten des Objekts überschlagen
• Grunderwerbsteuer nach Bundesland vergleichen

Quellen und Berechnungsgrundlage

Die Beispiele beziehen sich auf 2026, soweit beim jeweiligen Beispiel kein anderes Jahr genannt ist. Hypothetische Eingaben sind als solche gekennzeichnet. Allgemeine Information; keine individuelle Steuerberatung.

• § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht
• § 490 BGB: Außerordentliches Kündigungsrecht
• § 495 BGB: Widerrufsrecht
• § 491a BGB: Vorvertragliche Informationspflichten
• § 9 EStG: Werbungskosten
• SteuerGenau: hinterlegte Grunderwerbsteuer-Ländertabelle
• § 11 GrEStG: Steuersatz