Immobilie kaufen und vermieten: der komplette Steuerkurs
Von der Grunderwerbsteuer über die AfA bis zum steuerfreien Verkauf. Was eine vermietete Immobilie steuerlich wirklich kostet und was sie einbringt.
Für: Käufer, Vermieter und angehende Immobilieninvestoren
6 Module · 18 Lektionen · 1 Std. 30 Min.
- 6 Module
- aufeinander aufbauend
- 18 Lektionen
- je 3 bis 6 Minuten
- Fortgeschritten
- Grundkenntnisse der Einkommensteuer, etwa aus dem Kurs Steuererklärung für Einsteiger
- 1 Std. 30 Min.
- in Ihrem eigenen Tempo
- 9 Rechner
- direkt in den Lektionen
Das lernen Sie
Themen im Kurs
Gut zu wissen
Kurs — 6 Module
Eine vermietete Immobilie ist steuerlich ein eigener Kosmos: Kaufnebenkosten wandern in die Abschreibung, Zinsen sind sofort abziehbar, die Tilgung dagegen nie. Dieser Kurs führt in 18 Lektionen durch den gesamten Lebenszyklus, vom Notartermin über die jährliche Anlage V bis zum Verkauf. Mit einem Rechner in jeder wichtigen Lektion.
Kursinhalt
Was beim Notartermin zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird und warum fast nichts davon sofort absetzbar ist.
Warum von der Kreditrate nur ein Teil absetzbar ist, wie Damnum und Bereitstellungszinsen behandelt werden und wie Sie ein Darlehen dem vermieteten Teil zuordnen.
Was als Mieteinnahme gilt, welche Kosten dagegen stehen und wie sich daraus eine Rendite ergibt, die nach Steuern noch stimmt.
Warum nur das Gebäude abgeschrieben wird, wie Sie den Gebäudeanteil ermitteln und welche Wege § 7 EStG für Nutzungsdauer und Sonderabschreibungen eröffnet.
Wie der Grundsteuerbescheid nach der Reform zustande kommt, welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen und wann eine Reparatur sofort abziehbar ist.
Wann ein Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt, wie die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien funktioniert und wo aus privater Vermögensverwaltung ein Gewerbe wird.
Sie haben alle 18 Lektionen durchgearbeitet und können Ihren eigenen Fall mit den 9 eingebauten Rechnern durchrechnen. Ihr Fortschritt bleibt lokal in Ihrem Browser gespeichert.
Häufige Fragen
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an?
Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Der gesetzliche Grundsatz steht in § 11 GrEStG, die Länder dürfen davon abweichen. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung nach § 8 GrEStG, also im Regelfall der beurkundete Kaufpreis.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, mit dem persönlichen Steuersatz von 14 bis 42 Prozent, in der Spitzenzone 45 Prozent. Versteuert wird nur der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, nicht die Miete selbst. Eine pauschale Abgeltungsteuer gibt es hier nicht.
Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits absetzen?
Nein. Von der monatlichen Rate ist nur der Zinsanteil Werbungskosten nach § 9 EStG. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und wirkt sich steuerlich nicht aus. In den ersten Jahren einer Annuität ist der abziehbare Zinsanteil daher am größten.
Was kann ich abschreiben, Grundstück oder Gebäude?
Nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nach § 7 EStG nicht abschreibbar. Deshalb entscheidet die Kaufpreisaufteilung darüber, wie hoch Ihre jährliche AfA ausfällt. Kaufnebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Nach Ablauf der Spekulationsfrist des § 23 EStG, oder unabhängig davon bei durchgehender Eigennutzung. Die genaue Fristdauer und die beiden Eigennutzungsvarianten regelt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Für den Fristlauf zählen die Daten der beiden notariellen Verträge.