Kaufnebenkosten steuerlich: Anschaffungskosten statt Sofortabzug

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Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und wirken nur über die Abschreibung, und zwar nur mit ihrem Gebäudeanteil. Anders die Finanzierungsnebenkosten: Sie sind nach § 9 EStG im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

Zwei Töpfe, zwei Wirkungen

Steuerlich zerfallen die Nebenkosten eines Kaufs in zwei Gruppen. Alles, was mit dem Erwerb des Objekts zusammenhängt, erhöht die Anschaffungskosten und fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA nach § 7 EStG. Alles, was mit der Beschaffung des Geldes zusammenhängt, ist sofort abziehbar.

Position	Behandlung bei Vermietung	Wirkung
Grunderwerbsteuer	Anschaffungsnebenkosten	über die AfA, nur Gebäudeanteil
Notargebühr für den Kaufvertrag	Anschaffungsnebenkosten	über die AfA, nur Gebäudeanteil
Grundbucheintrag des Eigentums	Anschaffungsnebenkosten	über die AfA, nur Gebäudeanteil
Maklerprovision des Käufers	Anschaffungsnebenkosten	über die AfA, nur Gebäudeanteil
Notargebühr für die Grundschuldbestellung	Finanzierungskosten	sofort in voller Höhe
Grundbucheintrag der Grundschuld	Finanzierungskosten	sofort in voller Höhe
Schätz- und Wertermittlungskosten der Bank	Finanzierungskosten	sofort in voller Höhe

Deshalb lohnt es sich, die Notarrechnung genau zu lesen. Sie weist die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Grundschuld getrennt aus, und genau entlang dieser Trennlinie verläuft auch die steuerliche Behandlung.

Und bei Eigennutzung?

Dann wirkt nichts davon. Wer selbst einzieht, erzielt keine Einkünfte, hat also weder Werbungskosten noch eine AfA. Die Kaufnebenkosten sind in diesem Fall reine Ausgaben ohne steuerliche Entlastung.

Wie sich der abschreibbare Teil auswirkt, rechnet der AfA-Rechner aus. Die Aufteilung auf Gebäude und Boden behandelt Modul 4.

Das Wichtigste

Erwerbsbezogene Nebenkosten sind Anschaffungskosten und wirken nur über die AfA
Finanzierungsbezogene Nebenkosten sind im Jahr der Zahlung voll abziehbar
Die Trennlinie verläuft zwischen Kaufvertrag und Grundschuldbestellung
Bei Eigennutzung entfaltet keine dieser Positionen eine steuerliche Wirkung

Quellen

Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026