Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: was zu versteuern ist

Wie der Überschuss ermittelt wird

Vermietungseinkünfte sind eine Überschusseinkunftsart nach § 2 EStG. Sie stellen die Einnahmen eines Kalenderjahres den Werbungskosten desselben Jahres gegenüber, beides nach dem Zufluss- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Das Ergebnis fließt in die Anlage V und von dort in das zu versteuernde Einkommen.

Ein negatives Ergebnis ist erlaubt und üblich. Verluste aus Vermietung verrechnen sich mit anderen Einkünften desselben Jahres, etwa dem Arbeitslohn, und senken die Steuer sofort.

Was als Einnahme zählt

Der Sonderfall verbilligte Vermietung

Wer an Angehörige unter der ortsüblichen Miete vermietet, muss § 21 Absatz 2 EStG beachten. Die Vorschrift nennt eine Grenze, unterhalb derer die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten wird. Die Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar.

Oberhalb dieser Grenze bleibt der volle Abzug erhalten, teilweise verbunden mit einer Prognose über den Totalüberschuss. Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten, belegbar über den Mietspiegel. Ihre Gesamtsteuerlast rechnet der Einkommensteuer-Rechner durch.