Modul 2: Finanzierung: Zinsen, Tilgung und was steuerlich zähltModul 2 · Lektion 1 von 3
Warum Zinsen absetzbar sind und die Tilgung nicht
4 Minuten Lesezeit·Lektion 4 von 18 im Kurs
Von der monatlichen Rate ist nur der Zinsanteil Werbungskosten nach § 9 EStG. Die Tilgung tauscht lediglich Schulden gegen Eigentum und ist steuerlich unbeachtlich. Bei einer Annuität sinkt der abziehbare Anteil deshalb Jahr für Jahr, während die gleichbleibende Rate zunehmend aus Tilgung besteht.
Warum die Grenze genau dort verläuft
Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Zinsen sind genau das: der Preis dafür, dass Ihnen fremdes Kapital zur Erzielung von Mieteinnahmen überlassen wird. Sie sind endgültig weg.
Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern eine Vermögensumschichtung. Ihr Bankguthaben sinkt, Ihre Schuld sinkt im selben Umfang, Ihr Vermögen bleibt gleich. Was das Vermögen nicht mindert, kann die Einkünfte nicht mindern.
Was das über die Laufzeit bedeutet
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber laufend. Anfangs ist der Zinsanteil hoch, gegen Ende dominiert die Tilgung. Der steuerliche Vorteil einer Fremdfinanzierung ist damit in den ersten Jahren am größten.
| Bestandteil der Rate | Werbungskosten? | Entwicklung über die Laufzeit |
|---|---|---|
| Zinsanteil | ja, in voller Höhe | sinkt kontinuierlich |
| Tilgungsanteil | nein | steigt kontinuierlich |
| Sondertilgung | nein | senkt künftige Zinsen und damit den Abzug |
Daraus folgt kein Rat, möglichst lange möglichst hoch verschuldet zu bleiben. Der Abzug erstattet nur einen Bruchteil der Zinsen, nämlich den persönlichen Steuersatz von 14 bis 42 Prozent. Einen Euro Zinsen zu sparen ist stets mehr wert, als einen Euro Zinsen abzusetzen.
Wie sich der Zinsabzug auf Ihre Steuerlast auswirkt, zeigt der Einkommensteuer-Rechner.
Selbst ausrechnen
Die Zahlen oben sind ein Beispiel. Hier rechnen Sie Ihren eigenen Fall.
§Baufinanzierungsrechner
Amtliche Sätze 2026Ihre monatliche Rate für die Baufinanzierung
1.546,67 € / Monat
Darlehen: 320.000 € (Beleihungsauslauf 80 %). Nach 10 Jahren Zinsbindung bleibt eine Restschuld von 242.289 €. Bis dahin haben Sie 77.711 € getilgt und 107.889 € Zinsen gezahlt.
| Darlehenssumme (Kaufpreis - Eigenkapital) | 320.000 € |
| Beleihungsauslauf | 80,0 % |
| Monatsrate | 1.546,67 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 242.289 € |
| Bereits getilgt | 77.711 € |
| Gezahlte Zinsen bis Bindungsende | 107.889 € |
| Stresstest: Anschlussrate bei +1,5 Pp Zins | 1.473,93 € |
| Schuldenfrei bei gleicher Rate nach ca. | 28 Jahren |
Tilgungsplan pro Jahr bis zum Ende der Zinsbindung
| Jahr | Rate gesamt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.560 € | 12.047 € | 6.513 € | 313.487 € |
| 2 | 18.560 € | 11.796 € | 6.764 € | 306.723 € |
| 3 | 18.560 € | 11.534 € | 7.026 € | 299.697 € |
| 4 | 18.560 € | 11.262 € | 7.298 € | 292.399 € |
| 5 | 18.560 € | 10.980 € | 7.580 € | 284.819 € |
| 6 | 18.560 € | 10.687 € | 7.873 € | 276.946 € |
| 7 | 18.560 € | 10.383 € | 8.177 € | 268.769 € |
| 8 | 18.560 € | 10.066 € | 8.494 € | 260.275 € |
| 9 | 18.560 € | 9.738 € | 8.822 € | 251.453 € |
| 10 | 18.560 € | 9.397 € | 9.163 € | 242.289 € |
✓Annuitätendarlehen mit monatlicher Simulation · Modellrechnung ohne Nebenkosten und Gebühren · keine Finanzberatung
✓Was Ihr Ergebnis bedeutet
Ihr Beleihungsauslauf von 80 % ist solide
Sie finanzieren 320.000 € von 400.000 € Kaufpreis. Unter 80 % bieten die meisten Banken ihre besten Zinssätze, unter 60 % wird es oft noch günstiger.
1 % Sondertilgung pro Jahr würde die Restschuld um 38.183 € senken
Das wären 3.200 € jährlich. Viele Banken erlauben 5 % Sondertilgung pro Jahr kostenlos - fragen Sie im Angebot danach.
Stresstest: Steigt der Zins um 1,5 Punkte, zahlen Sie 0,00 € mehr im Monat
Auf die Restschuld von 242.289 € käme bei 5,30 % Zins eine Anschlussrate von 1.473,93 € zu. Planen Sie diesen Puffer in Ihr Haushaltsbudget ein.
Nach der Zinsbindung haben Sie 24 % des Darlehens getilgt
77.711 € von 320.000 € sind abbezahlt. Bei gleicher Rate und gleichem Zins wären Sie nach ca. 28 Jahren komplett schuldenfrei.
Das Wichtigste
- Nur der Zinsanteil der Rate ist Werbungskosten nach § 9 EStG
- Die Tilgung ist Vermögensumschichtung und wirkt steuerlich nicht
- Der abziehbare Anteil ist in den ersten Jahren einer Annuität am größten
- Der Abzug erstattet nur den persönlichen Steuersatz von 14 bis 42 Prozent
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026