Modul 4: Abschreibung: die AfA richtig ansetzenModul 4 · Lektion 2 von 3
Gebäudeanteil ermitteln: die Kaufpreisaufteilung
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Ein Kaufvertrag nennt meist nur einen Gesamtpreis. Für die AfA muss dieser auf zwei Positionen aufgeteilt werden, Gebäude und Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Deshalb prüft das Finanzamt diese Aufteilung besonders genau.
Drei Wege zur Aufteilung
| Weg | Wie es funktioniert | Belastbarkeit |
|---|---|---|
| Aufteilung im Kaufvertrag | Käufer und Verkäufer beziffern beide Anteile bei der Beurkundung | wird anerkannt, wenn wirtschaftlich vertretbar und nicht zum Schein |
| Arbeitshilfe der Finanzverwaltung | standardisiertes Rechenschema des Bundesfinanzministeriums | Hilfsmittel, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht bindend |
| Sachverständigengutachten | Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter | höchste Belastbarkeit, verursacht aber Kosten |
Der einfachste Weg ist der erste, und er wird zu selten genutzt. Eine Aufteilung im notariellen Vertrag ist für beide Seiten kostenlos und wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich übernommen, solange sie die Wertverhältnisse nicht offensichtlich verzerrt.
Wo die Grenze der Gestaltung liegt
Die Aufteilung darf die tatsächlichen Verhältnisse abbilden, nicht ersetzen. Ein Bodenwert deutlich unterhalb des amtlichen Bodenrichtwerts fällt auf und wird korrigiert. Der Bodenrichtwert ist für jedes Grundstück über die Gutachterausschüsse der Länder abrufbar und damit für beide Seiten überprüfbar.
In Lagen mit hohen Bodenpreisen ist der Spielraum ohnehin klein. Bei einer Altbauwohnung in einer Großstadt kann der Bodenanteil den Gebäudeanteil deutlich übersteigen, mit entsprechend geringer AfA. Dieser Effekt ist bei der Kalkulation wichtiger als jede Verhandlung über den Kaufpreis.
Setzen Sie den ermittelten Gebäudeanteil im AfA-Rechner ein, um die jährliche Abschreibung zu bestimmen.
Das Wichtigste
- Der Gesamtkaufpreis muss auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden
- Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag ist zulässig und kostenlos
- Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ist ein Hilfsmittel, kein bindender Maßstab
- Der amtliche Bodenrichtwert begrenzt den Gestaltungsspielraum
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026