Modul 1: Kaufnebenkosten und GrunderwerbsteuerModul 1 · Lektion 1 von 3
Welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf anfallen
4 Minuten Lesezeit·Lektion 1 von 18 im Kurs
Zum Kaufpreis kommen vier Blöcke hinzu: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notarkosten, Grundbuchkosten und in der Regel eine Maklerprovision. Diese Nebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital tragen, weil Banken sie üblicherweise nicht mitfinanzieren. Steuerlich erhöhen sie später Ihre Abschreibung.
Woraus bestehen die Kaufnebenkosten?
Die Nebenkosten sind kein einheitlicher Posten, sondern vier voneinander unabhängige Zahlungen an vier verschiedene Empfänger. Nur die erste davon ist eine Steuer, die übrigen sind Gebühren und Honorare.
| Position | Empfänger | Höhe richtet sich nach |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Land | 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland, § 11 GrEStG |
| Notarkosten | Notar | Geschäftswert, gesetzliche Gebührentabelle |
| Grundbuchkosten | Amtsgericht | Geschäftswert, gesetzliche Gebührentabelle |
| Maklerprovision | Makler | Vereinbarung, bei Verbraucherkäufen geteilt nach § 656c BGB |
Die Notar- und Grundbuchgebühren sind nicht verhandelbar. Sie folgen einer gesetzlichen Tabelle, die an den Geschäftswert anknüpft, also im Wesentlichen an den Kaufpreis und an die Höhe der eingetragenen Grundschuld.
Warum die Nebenkosten Eigenkapital binden
Banken finanzieren üblicherweise den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, weil diese keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Wer die Nebenkosten nicht aus Eigenmitteln aufbringt, braucht eine Vollfinanzierung mit entsprechend höherem Zinssatz.
Für die Rendite ist das doppelt relevant: Die Nebenkosten erhöhen den Einstandspreis und drücken damit jede Renditekennzahl. Rechnen Sie den Gesamtbetrag vorab durch, mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, und die Steuer separat mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner.
Selbst ausrechnen
Die Zahlen oben sind ein Beispiel. Hier rechnen Sie Ihren eigenen Fall.
§Ihre Angaben
Amtliche Sätze 2026Ihre Kaufnebenkosten
ca. 54.315 €
Das sind 12,1 % zusätzlich zum Kaufpreis. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 % in Ihrem Bundesland. Diese Kosten müssen Sie meist aus Eigenkapital zahlen.
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 29.250 € |
| Notar (1,5 %) | 6.750 € |
| Grundbuch (0,5 %) | 2.250 € |
| Makler | 16.065 € |
| Nebenkosten gesamt | 54.315 € |
| In % des Kaufpreises | 12,1 % |
✓GrESt-Sätze der Länder · Notar und Grundbuch als übliche Faustwerte · keine Rechtsberatung
Das Wichtigste
- Vier Blöcke: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meist Maklerprovision
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
- Notar- und Grundbuchgebühren folgen einer gesetzlichen Tabelle und sind nicht verhandelbar
- Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026