Damnum, Bereitstellungszinsen und Finanzierungsnebenkosten

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Alle drei sind bei Vermietung Werbungskosten. Bereitstellungszinsen und Bearbeitungskosten wirken im Jahr der Zahlung, ein Damnum grundsätzlich ebenfalls, soweit es marktüblich ist. Die Regel dazu steht in § 11 Absatz 2 EStG, der vorausgezahlte Beträge für längere Zeiträume sonst auf die Laufzeit verteilt.

Welche Positionen dazugehören

Finanzierungskosten sind alles, was Sie aufwenden, um an das Darlehen zu kommen und es zu bedienen. Sie sind nicht Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern eigenständige Werbungskosten neben den laufenden Zinsen.

Position	Was es ist	Abzug
Bereitstellungszinsen	Entgelt für abrufbereites, noch nicht ausgezahltes Kapital	im Jahr der Zahlung
Damnum oder Disagio	vorweggenommene Zinsen durch Auszahlung unter dem Nennbetrag	im Jahr der Zahlung, soweit marktüblich
Bearbeitungs- und Schätzkosten	Gebühren der Bank	im Jahr der Zahlung
Grundschuldbestellung beim Notar	Kosten der Sicherheit	im Jahr der Zahlung
Vorfälligkeitsentschädigung	Entgelt für vorzeitige Ablösung	abhängig vom Anlass, siehe unten

Wann der Abzug wirkt

Maßgeblich ist das Abflussprinzip des § 11 EStG: Ausgaben zählen im Jahr der Zahlung. Für vorausgezahlte Nutzungsentgelte über längere Zeiträume sieht § 11 Absatz 2 EStG eine Verteilung vor, nimmt ein marktübliches Damnum davon aber ausdrücklich aus.

Ein Sonderfall ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Lösen Sie das Darlehen ab, um weiter zu vermieten, etwa bei einer Umschuldung, bleibt der Zusammenhang mit den Mieteinkünften bestehen. Lösen Sie es wegen des Verkaufs ab, ordnet die Rechtsprechung sie dem Veräußerungsvorgang zu und nicht mehr der Vermietung.

Eine Übersicht über alle abziehbaren Positionen bietet der Werbungskosten-Rechner.

Das Wichtigste

Finanzierungsnebenkosten sind eigenständige Werbungskosten, keine Anschaffungskosten
Es gilt das Abflussprinzip des § 11 EStG
Ein marktübliches Damnum ist von der Verteilungsregel ausgenommen
Die Vorfälligkeitsentschädigung folgt dem Anlass der Ablösung

Quellen

Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026