Modul 6: Verkauf: Spekulationsfrist und EigennutzungModul 6 · Lektion 3 von 3
Veräußerungsgewinn berechnen und gewerblichen Handel vermeiden
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Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Veräußerungskosten. Entscheidend ist ein oft übersehener Schritt: Die während der Vermietung geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Zwei Vorschriften sind zu prüfen, § 23 und § 15 EStG.
Der Rechenweg nach § 23 Absatz 3 EStG
| Schritt | Position |
|---|---|
| 1 | Veräußerungspreis |
| 2 | abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten |
| 3 | zuzüglich der in Anspruch genommenen Gebäude-AfA |
| 4 | abzüglich Veräußerungskosten, etwa Makler, Notar, Vorfälligkeitsentschädigung |
| 5 | Ergebnis: steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn |
Schritt 3 überrascht viele Verkäufer. Die AfA hat die laufenden Einkünfte über Jahre gemindert, deshalb rechnet § 23 Absatz 3 EStG sie beim Verkauf wieder hinzu. Wirtschaftlich ist die Abschreibung damit innerhalb der Frist nur eine Steuerstundung, nicht eine endgültige Ersparnis.
Für kleine Gewinne sieht § 23 Absatz 3 EStG eine Freigrenze vor, deren Höhe die Vorschrift selbst nennt. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur mit Gewinnen derselben Art verrechenbar, nicht mit Arbeitslohn oder Mieteinkünften.
Wann aus Vermögensverwaltung ein Gewerbe wird
Wer in engem zeitlichen Zusammenhang mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, verlässt den Bereich der privaten Vermögensverwaltung. Die Rechtsprechung arbeitet dafür mit der sogenannten Drei-Objekt-Grenze, einer Typisierung, die auf die Zahl der Verkäufe innerhalb eines bestimmten Zeitraums abstellt.
Die Folgen sind erheblich und wirken in beide Richtungen:
| Merkmal | Private Vermögensverwaltung | Gewerblicher Grundstückshandel |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 23 EStG | § 15 EStG |
| Steuerfreiheit nach Fristablauf | ja | nein |
| Gewerbesteuer | nein | ja |
| Objekte im Betriebsvermögen | nein | ja |
| Verlustverrechnung | nur mit gleichartigen Gewinnen | mit anderen Einkünften |
Die Einstufung erfolgt rückwirkend und kann Jahre nach den Verkäufen erfolgen. Wer mehrere Objekte hält und Verkäufe plant, sollte den zeitlichen Abstand bewusst steuern. Die Belastung mit Gewerbesteuer schätzt der Gewerbesteuer-Rechner, die Steuer auf einen privaten Verkauf der Spekulationssteuer-Rechner.
Das Wichtigste
- Die in Anspruch genommene AfA erhöht den Veräußerungsgewinn wieder
- Innerhalb der Frist wirkt die Abschreibung damit nur als Steuerstundung
- Verluste aus § 23 EStG sind nur mit gleichartigen Gewinnen verrechenbar
- Mehrere Verkäufe in kurzer Folge können gewerblichen Grundstückshandel begründen
- Gewerblicher Handel kostet die Steuerfreiheit nach Fristablauf und löst Gewerbesteuer aus
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026