Modul 2: Finanzierung: Zinsen, Tilgung und was steuerlich zähltModul 2 · Lektion 3 von 3
Das Darlehen richtig zuordnen: vermieteter und eigengenutzter Teil
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Bei einem Zweifamilienhaus, das Sie zur Hälfte selbst bewohnen, sind Zinsen nur für den vermieteten Teil abziehbar. Entscheidend sind drei Schritte: getrennter Kaufpreis im Vertrag, getrennte Darlehen und getrennte Überweisungen. Wer alles über ein Konto abwickelt, verliert den Abzug anteilig.
Warum die Zuordnung überhaupt eine Frage ist
Der Zinsabzug setzt einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Darlehen und Einkünften voraus. Bei einem gemischt genutzten Gebäude besteht dieser Zusammenhang nur für den vermieteten Teil. Der eigengenutzte Teil erzeugt keine Einkünfte, also auch keinen Abzug.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs lässt zu, dass Sie das Fremdkapital gezielt dem vermieteten Teil zuordnen, statt es proportional aufzuteilen. Das ist der Unterschied zwischen vollem und halbem Zinsabzug. Der Preis dafür ist Sorgfalt bei der Abwicklung.
Die drei Schritte, die dafür nötig sind
| Schritt | Was zu tun ist | Was den Abzug kostet |
|---|---|---|
| 1. Kaufvertrag | Kaufpreis auf vermieteten und eigengenutzten Teil aufteilen | ein einheitlicher Gesamtpreis |
| 2. Darlehen | getrennte Darlehensverträge für beide Teile aufnehmen | ein einziges Darlehen für alles |
| 3. Zahlung | die Valuta getrennt auf die jeweiligen Kaufpreisanteile überweisen | Zahlung aus einem gemischten Konto |
Der dritte Schritt wird am häufigsten übersehen. Fließt das Geld erst auf ein Konto, auf dem auch Eigenkapital liegt, und von dort in einer Summe zum Notaranderkonto, ist der Zusammenhang nicht mehr nachweisbar. Das Finanzamt teilt dann proportional auf.
Dieselbe Logik gilt bei einer Wohnung, die Sie zunächst selbst bewohnen und später vermieten: Der Zinsabzug beginnt erst, wenn die Vermietungsabsicht nach außen erkennbar wird, etwa durch ein Inserat.
Das Wichtigste
- Zinsen sind nur für den vermieteten Gebäudeteil abziehbar
- Eine gezielte Zuordnung des Fremdkapitals ist zulässig und lohnt sich
- Nötig sind getrennter Kaufpreis, getrennte Darlehen und getrennte Zahlungen
- Ohne getrennte Zahlungswege teilt das Finanzamt proportional auf
Kurz geprüft
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Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, bewohnen eine Einheit selbst und vermieten die andere. Wie sichern Sie den vollen Zinsabzug für den vermieteten Teil?
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026