Modul 5: Grundsteuer und laufende KostenModul 5 · Lektion 3 von 3
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: sofort absetzen oder abschreiben
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Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar, Herstellungskosten wirken nur über die AfA. Die Grenze zieht § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG, der Instandsetzungen kurz nach dem Kauf ab einem bestimmten Anteil der Gebäudekosten zu Herstellungskosten umqualifiziert. Die Vorschrift nennt Anteil und Zeitraum.
Die Grundregel
Wird etwas Vorhandenes instand gesetzt oder ersetzt, ist es Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar. Wird etwas Neues geschaffen, die Substanz erweitert oder der Standard wesentlich gehoben, sind es Herstellungskosten, die in die AfA-Bemessungsgrundlage wandern.
| Maßnahme | Einordnung | Wirkung |
|---|---|---|
| Heizkessel gegen ein gleichwertiges Modell tauschen | Erhaltungsaufwand | sofort abziehbar |
| Fenster erneuern | Erhaltungsaufwand | sofort abziehbar |
| Dachgeschoss ausbauen und Wohnfläche schaffen | Herstellungskosten | über die AfA |
| Anbau oder Aufstockung | Herstellungskosten | über die AfA |
| Umfassende Sanierung kurz nach dem Kauf | je nach Umfang | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG prüfen |
Die Falle der anschaffungsnahen Herstellungskosten
§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG enthält eine Sonderregel für Instandsetzungen kurz nach dem Erwerb. Übersteigen die Aufwendungen innerhalb des dort genannten Zeitraums den dort genannten Anteil der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie insgesamt als Herstellungskosten. Der sofortige Abzug entfällt dann rückwirkend für alle betroffenen Maßnahmen.
Die Vorschrift nimmt Erhaltungsarbeiten aus, die üblicherweise jährlich anfallen. Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, sollte den Wortlaut der Vorschrift vor Beginn der Arbeiten prüfen, weil sich die Reihenfolge und der Zeitpunkt der Maßnahmen auf das Ergebnis auswirken.
Wann sich eine Verteilung lohnt
Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden dürfen Sie nach § 82b EStDV statt in einer Summe gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilen. Den Rahmen bestimmt die Vorschrift. Das lohnt sich, wenn der Sofortabzug in einem Jahr einen Verlust erzeugt, der Ihren Steuersatz ohnehin schon in die unteren Tarifzonen drückt.
Ein häufiges Missverständnis zum Schluss: Der Steuerbonus für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG gilt nur für den eigenen Haushalt. Für vermietete Objekte greift er nicht, dort sind die Kosten stattdessen in voller Höhe Werbungskosten. Einen Überblick gibt Was kann ich absetzen.
Das Wichtigste
- Instandsetzen ist Erhaltungsaufwand, Erweitern und Standardheben ist Herstellung
- § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG kann Sanierungen kurz nach dem Kauf umqualifizieren
- Größere Erhaltungsaufwendungen lassen sich nach § 82b EStDV verteilen
- § 35a EStG gilt nur für den eigenen Haushalt, nicht für vermietete Objekte
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026