Umlagefähige Betriebskosten und was Sie selbst tragen

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Umlagefähig ist nur, was der Katalog des § 2 BetrKV nennt und was im Mietvertrag vereinbart ist. Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Absatz 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommen und bleiben dauerhaft beim Vermieter.

Zwei Hürden, nicht eine

Betriebskosten trägt nach § 535 BGB im Grundsatz der Vermieter. Nur wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart, wandern sie zum Mieter, und auch dann nur für die Positionen des gesetzlichen Katalogs. Fehlt die Vereinbarung, hilft der Katalog nichts.

Kostenart	Umlagefähig	Werbungskosten
Grundsteuer	ja	ja
Wasser, Abwasser, Heizung	ja	ja
Müllabfuhr, Straßenreinigung	ja	ja
Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart	ja	ja
Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes	ja	ja
Verwaltungskosten	nein	ja
Instandhaltung und Reparaturen	nein	ja
Mietausfall und Leerstandskosten	nein	anteilig, soweit Ausgaben anfallen

Warum die Umlage steuerlich neutral ist

Die Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen, die von Ihnen gezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Über die Jahre gleichen sich beide Beträge aus, sodass die Umlage das steuerliche Ergebnis kaum verändert. Verschiebungen entstehen nur durch das Abflussprinzip, wenn Abrechnung und Zahlung in verschiedene Jahre fallen.

Wirtschaftlich ist die Unterscheidung dagegen entscheidend. Nicht umlagefähige Kosten mindern Ihre Rendite unmittelbar, und genau sie fehlen in der Bruttomietrendite aus Modul 3. Prüfen Sie ihre Wirkung im Mietrendite-Rechner.

Das Wichtigste

Umlage setzt Katalog nach § 2 BetrKV und eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus
Verwaltung und Instandhaltung sind nach § 1 Absatz 2 BetrKV nie umlagefähig
Steuerlich ist die Umlage weitgehend neutral, weil Einnahme und Ausgabe sich ausgleichen
Wirtschaftlich entscheiden die nicht umlagefähigen Kosten über die Nettorendite

Quellen

Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026