Modul 4: Abschreibung: die AfA richtig ansetzenModul 4 · Lektion 3 von 3
Nutzungsdauer, kürzere Restnutzungsdauer und Sonderabschreibungen
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§ 7 EStG unterstellt für Gebäude eine typisierte Nutzungsdauer und leitet daraus den jährlichen Satz ab. Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf schneller abschreiben. Daneben kennt das Gesetz mit § 7b EStG eine befristete Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau.
Warum das Gesetz typisiert
Wie lange ein konkretes Haus hält, weiß niemand. § 7 Absatz 4 EStG löst das mit einer gesetzlichen Vermutung: Für Gebäude gelten feste Nutzungsdauern und daraus abgeleitete Prozentsätze, gestaffelt nach Nutzungsart und Fertigstellungszeitpunkt. Der genaue Satz für Ihr Objekt ergibt sich unmittelbar aus dieser Vorschrift.
Die Typisierung ist kein Naturgesetz. § 7 Absatz 4 EStG lässt ausdrücklich zu, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Der Nachweis erfolgt in der Praxis über ein Gutachten, das den Zustand des Gebäudes, seine technische Abnutzung und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bewertet.
Welche Varianten das Gesetz kennt
| Variante | Rechtsgrundlage | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Lineare Gebäude-AfA | § 7 Abs. 4 EStG | Regelfall, Satz ergibt sich aus der Vorschrift |
| Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer | § 7 Abs. 4 EStG | Nachweis, in der Regel durch Gutachten |
| Degressive AfA für Wohngebäude | § 7 EStG | nur für Objekte innerhalb der gesetzlichen Zeitfenster |
| Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau | § 7b EStG | Baukostengrenzen und Fristen der Vorschrift |
| Denkmalschutz und Sanierungsgebiet | § 7h und § 7i EStG | Bescheinigung der zuständigen Behörde |
Was Sie bei den Sonderregeln beachten müssen
Die Sonderabschreibungen sind ausnahmslos an Fristen und Grenzwerte gebunden, die der Gesetzgeber mehrfach geändert hat. Prüfen Sie deshalb immer den aktuellen Wortlaut von § 7b EStG, statt sich auf ältere Darstellungen zu verlassen. Ob eine Regelung für Ihr Objekt noch offensteht, hängt am Bauantrag und am Fertigstellungsdatum.
Denkmal- und Sanierungsabschreibungen setzen zusätzlich eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraus. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhten Sätze nicht an, unabhängig davon, wie das Gebäude tatsächlich saniert wurde.
Die Wirkung der gewählten Variante auf Ihre jährliche Abschreibung zeigt der AfA-Rechner.
Das Wichtigste
- Der reguläre AfA-Satz ergibt sich unmittelbar aus § 7 Absatz 4 EStG
- Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist nachweisbar und zulässig
- Sonderabschreibungen nach § 7b EStG sind an Fristen und Grenzwerte gebunden
- Denkmal- und Sanierungs-AfA setzen eine behördliche Bescheinigung voraus
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026