Modul 3: Vermietung: Einkünfte, Werbungskosten und MietrenditeModul 3 · Lektion 3 von 3
Mietrendite berechnen: brutto, netto und nach Steuern
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Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 300.000 Euro Kaufpreis sind das 4 Prozent. Aussagekräftig wird die Zahl erst netto, wenn Kaufnebenkosten im Nenner und nicht umlagefähige Kosten im Zähler berücksichtigt sind.
Drei Renditebegriffe, drei Ergebnisse
Exposés nennen fast immer die Bruttomietrendite, weil sie die höchste Zahl liefert. Sie ignoriert alles, was ein Vermieter tatsächlich zahlt. Die drei Stufen unterscheiden sich systematisch:
| Kennzahl | Zähler | Nenner |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete | Kaufpreis |
| Nettomietrendite | Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten | Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten |
| Rendite nach Steuern | Überschuss nach § 21 EStG abzüglich der darauf entfallenden Steuer | eingesetztes Eigenkapital |
Der Sprung von brutto zu netto ist erheblich, weil beide Seiten des Bruchs sich verschlechtern: Der Zähler sinkt um Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko, der Nenner steigt um die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent und die übrigen Nebenkosten aus Modul 1.
Warum die Steuer die Rendite nicht einfach senkt
Der Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Satz belastet, also mit 14 bis 42 Prozent. Solange die Vermietung aber einen Verlust ausweist, etwa wegen hoher Zinsen und AfA in den ersten Jahren, wirkt dieser Verlust in umgekehrter Richtung: Er senkt die Steuer auf Ihre übrigen Einkünfte.
Deshalb ist die Rendite nach Steuern in der Anfangsphase häufig höher als die Nettomietrendite und sinkt später, wenn das Darlehen getilgt ist und der Überschuss steigt. Eine Kennzahl allein trägt diese Entwicklung nicht.
Rechnen Sie alle drei Stufen für Ihr Objekt durch, mit dem Mietrendite-Rechner.
Selbst ausrechnen
Die Zahlen oben sind ein Beispiel. Hier rechnen Sie Ihren eigenen Fall.
§Ihre Angaben
Amtliche Sätze 2026Ihre Nettomietrendite
3,34 % p.a.
Brutto liegt die Rendite bei 3,77 %, nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten bleiben 3,34 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,5 stuft das Objekt als teuer ein, Ihre Eigenkapitalrendite liegt bei 1,51 %.
| Jahreskaltmiete | 13.200 € |
| Bruttomietrendite | 3,77 % |
| Nettomietrendite | 3,34 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,5 (teuer) |
Finanzierung und Eigenkapitalrendite
| Eigenkapital | 70.000 € |
| Fremdkapital | 280.000 € |
| Zinsen pro Jahr (3,80 %) | 10.640 € |
| Überschuss nach Kosten und Zinsen | 1.060 € |
| Eigenkapitalrendite | 1,51 % p.a. |
Negativer Hebel: Der Sollzins von 3,80 % liegt über der Nettomietrendite von 3,34 %. Die Finanzierung senkt Ihre Rendite, statt sie zu erhöhen.
Vereinfachte Rechnung ohne Tilgung, Steuern und Wertentwicklung. Die Zinsen beziehen sich auf das anfängliche Fremdkapital.
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Kaufpreisfaktor 26,5: Das Objekt ist nach Marktkonvention teuer
Der Kaufpreis entspricht 26,5 Jahreskaltmieten. Als Faustregel gilt: unter 20 günstig, 20 bis 25 fair, über 25 teuer. Bei diesem Preis muss die Miete deutlich steigen oder die Lage außergewöhnlich sein, damit sich der Kauf rechnet.
Achtung, negativer Hebel: nur 1,51 % auf Ihr Eigenkapital
Sie setzen 70.000 € eigenes Geld ein und finanzieren 280.000 € zu 3,80 %. Nach 10.640 € Zinsen bleiben 1.060 € Überschuss pro Jahr. Weil die Nettomietrendite von 3,34 % unter dem Sollzins liegt, drückt jeder geliehene Euro Ihre Rendite. Mehr Eigenkapital oder ein besserer Zins würde das Ergebnis verbessern.
Warnung: Die Nettomietrendite (3,34 %) liegt unter Ihrem Sollzins (3,80 %)
Das Objekt erwirtschaftet weniger, als der Kredit kostet. Ohne Wertsteigerung oder Mieterhöhung verlieren Sie mit jedem finanzierten Euro Geld. Verhandeln Sie den Kaufpreis oder den Zins nach, bevor Sie unterschreiben.
Das Wichtigste
- Bruttomietrendite gleich Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis
- Die Nettomietrendite berücksichtigt Nebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben
- Die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent erhöht direkt den Nenner
- Anfangsverluste senken die Steuer auf andere Einkünfte und heben die Nachsteuerrendite
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026