Modul 4: Abschreibung: die AfA richtig ansetzenModul 4 · Lektion 1 von 3
Was die AfA ist und warum nur das Gebäude zählt
5 Minuten Lesezeit·Lektion 10 von 18 im Kurs
Die AfA verteilt die Anschaffungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer auf jährliche Werbungskosten. Von den beiden Bestandteilen eines Kaufpreises ist nur einer abschreibbar: das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Die maßgeblichen Sätze und Nutzungsdauern regelt § 7 EStG.
Das Prinzip hinter der Abschreibung
Ein Gebäude wird über Jahrzehnte genutzt, bezahlt wird es auf einmal. Die AfA nach § 7 EStG löst diesen Widerspruch auf, indem sie die Anschaffungskosten auf die Jahre der Nutzung verteilt. Jedes Jahr wird ein Teil als Werbungskosten abgezogen, ohne dass in diesem Jahr Geld abfließt.
Genau das macht die AfA für Vermieter so wichtig: Sie ist der einzige große Abzugsposten, der die Liquidität nicht belastet. Ein Objekt kann steuerlich Verluste ausweisen und trotzdem monatlich Überschüsse abwerfen.
Warum der Grund und Boden ausgenommen ist
Abschreibung setzt Abnutzung voraus. Ein Gebäude verschleißt, ein Grundstück nicht. Deshalb ist der auf den Grund und Boden entfallende Teil des Kaufpreises dauerhaft nicht abziehbar, weder über die AfA noch sofort.
| Bestandteil | Abschreibbar? | Wirkung |
|---|---|---|
| Gebäude | ja, nach § 7 EStG | jährliche Werbungskosten ohne Geldabfluss |
| Grund und Boden | nein | keine laufende Wirkung |
| Anschaffungsnebenkosten | anteilig | folgen der Aufteilung zwischen Gebäude und Boden |
| Außenanlagen und Betriebsvorrichtungen | ja, eigenständig | eigene Nutzungsdauer |
Wann die AfA beginnt
Mit der Anschaffung, also mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten aus dem Kaufvertrag. Nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Eintragung im Grundbuch. Im Jahr des Erwerbs wird zeitanteilig für die Monate ab diesem Übergang abgeschrieben.
Ihre jährliche AfA und die verbleibende Bemessungsgrundlage ermittelt der AfA-Rechner.
Selbst ausrechnen
Die Zahlen oben sind ein Beispiel. Hier rechnen Sie Ihren eigenen Fall.
§Ihre Angaben
Amtliche Sätze 2026Ihre jährliche Abschreibung
6.600 € AfA / Jahr
Bemessungsgrundlage 330.000 €, linear mit 2,0 % über rund 50 Jahre. Bei Ihrem Grenzsteuersatz spart das etwa 2.508 € Steuern pro Jahr. Im Anschaffungsjahr gilt die AfA monatsgenau anteilig.
| Bemessungsgrundlage | 330.000 € |
| AfA-Satz | 2,00 % |
| Abschreibungsdauer | 50 Jahre |
| AfA pro Jahr | 6.600 € |
| AfA pro Monat | 550 € |
| Geschätzte Steuerersparnis pro Jahr | 2.508 € |
✓Stand: Steuerjahr 2026 · Schätzung nach amtlichen Sätzen · keine Steuerberatung
Das Wichtigste
- Die AfA verteilt die Gebäudekosten über die Nutzungsdauer nach § 7 EStG
- Sie mindert die Einkünfte, ohne die Liquidität zu belasten
- Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, weil er sich nicht abnutzt
- Die AfA beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
Kurz geprüft
Ohne Bewertung. Die Erklärung erscheint nach Ihrer Antwort.
Welcher Teil eines Immobilienkaufpreises ist abschreibbar?
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026