Modul 6: Verkauf: Spekulationsfrist und EigennutzungModul 6 · Lektion 2 von 3
Eigennutzung: die Ausnahme von der Spekulationsfrist
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Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann auch innerhalb der Frist steuerfrei verkaufen. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG nennt dafür zwei Varianten: durchgehende Eigennutzung seit der Anschaffung oder Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den davor liegenden Jahren, die die Vorschrift bestimmt.
Die beiden Varianten
| Variante | Was verlangt wird |
|---|---|
| Durchgehende Eigennutzung | ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung |
| Eigennutzung im Verkaufszeitraum | Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den unmittelbar davor liegenden Jahren, die § 23 EStG benennt |
Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, weil sie keine ununterbrochene Nutzung über die gesamte Haltedauer verlangt. Ein Objekt, das erst vermietet und später selbst bewohnt wurde, kann darüber steuerfrei werden.
Was als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt
Erforderlich ist, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen. Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag haben, steht dem gleich. Die Überlassung an andere Angehörige genügt nicht, auch nicht an die Eltern.
Eine Zweit- oder Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen und nicht vermieten, kann ebenfalls unter die Ausnahme fallen. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung, nicht die Meldeadresse. Ein Leerstand nach dem Auszug ist unschädlich, wenn er auf die Verkaufsabsicht zurückgeht und der Zeitraum überschaubar bleibt.
Der gemischt genutzte Fall
Bei einem Haus, das Sie teils selbst bewohnen und teils vermieten, gilt die Ausnahme nur für den selbst genutzten Teil. Der vermietete Teil bleibt innerhalb der Frist steuerpflichtig. Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Ein häusliches Arbeitszimmer bleibt nach der neueren Rechtsprechung dagegen Teil der eigenen Wohnung und ist unschädlich.
Ob ein Verkauf in Ihrem Fall steuerpflichtig wäre, prüft der Spekulationssteuer-Rechner.
Das Wichtigste
- Eigennutzung macht den Verkauf auch innerhalb der Frist steuerfrei
- § 23 EStG kennt dafür zwei Varianten mit unterschiedlichen Zeiträumen
- Die Überlassung an ein Kind mit Kindergeldanspruch steht der Eigennutzung gleich
- Bei gemischter Nutzung wird nach Wohnflächen aufgeteilt
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026