Modul 6: Verkauf: Spekulationsfrist und EigennutzungModul 6 · Lektion 1 von 3
Wann der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist
5 Minuten Lesezeit·Lektion 16 von 18 im Kurs
Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerpflichtig, solange die Spekulationsfrist des § 23 EStG läuft. Deren Dauer und Beginn regelt die Vorschrift selbst. Für den Fristlauf zählen die Daten der beiden notariellen Verträge, nicht die Übergabe und nicht der Grundbucheintrag.
Warum es überhaupt eine Frist gibt
Private Vermögenszuwächse sind in Deutschland grundsätzlich nicht steuerbar. § 23 EStG macht davon eine zeitlich begrenzte Ausnahme für private Veräußerungsgeschäfte. Läuft die dort genannte Frist noch, ist der Gewinn als sonstige Einkunft steuerpflichtig. Ist sie abgelaufen, bleibt er vollständig steuerfrei.
Der Gewinn wird nicht pauschal besteuert, sondern mit Ihrem persönlichen Steuersatz von 14 bis 42 Prozent, in der Spitzenzone 45 Prozent. Da ein Verkaufsgewinn in einem einzigen Jahr anfällt, treibt er das zu versteuernde Einkommen häufig über die Grenze von 69.878 Euro, ab der der Spitzensteuersatz greift.
Welche Daten den Fristlauf bestimmen
| Ereignis | Für die Frist maßgeblich? |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags beim Erwerb | ja, Fristbeginn |
| Beurkundung des Kaufvertrags beim Verkauf | ja, Fristende |
| Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten | nein |
| Eintragung im Grundbuch | nein |
| Zahlung des Kaufpreises | nein |
Das ist der wichtigste praktische Punkt dieser Lektion. Wer kurz vor dem Fristende verkauft, entscheidet allein über den Notartermin, ob der Gewinn steuerpflichtig ist. Ein um Wochen verschobener Beurkundungstermin kann eine fünfstellige Steuer auslösen oder vermeiden.
Für einen erbten oder geschenkten Gegenstand wird die Frist des Rechtsvorgängers fortgeführt. Der Erbe tritt in dessen Position ein, die Frist beginnt also nicht neu. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Spekulationssteuer-Rechner durch.
Selbst ausrechnen
Die Zahlen oben sind ein Beispiel. Hier rechnen Sie Ihren eigenen Fall.
§Ihre Angaben
Amtliche Sätze 2026Ihre Spekulationssteuer
ca. 33.600 €
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Rechnung nutzt eine vereinfachte Mittelwert-Näherung: Grenzsteuersatz bei zu versteuerndem Einkommen plus halbem Gewinn. Die exakte Steuer ermittelt das Finanzamt über die Veranlagung.
| Verkaufsgewinn | 80.000 € |
| Grenzsteuersatz (Näherung) | 42 % |
| Steuer ca. | 33.600 € |
| Bleibt netto | 46.400 € |
✓Stand: Steuerjahr 2026 · Schätzung nach amtlichen Sätzen · keine Steuerberatung
Das Wichtigste
- Die maßgebliche Frist und ihr Beginn ergeben sich aus § 23 EStG
- Für den Fristlauf zählen die beiden Beurkundungsdaten, nichts sonst
- Der Gewinn trifft den persönlichen Satz von 14 bis 42 Prozent
- Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Vorgängers weiter
Kurz geprüft
Ohne Bewertung. Die Erklärung erscheint nach Ihrer Antwort.
Welches Datum bestimmt das Ende der Spekulationsfrist beim Verkauf?
Quellen
Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026